安居客赴港IPO：流量依赖、虚假房源等问题仍存 新房发展前景待观察

　　中国网财经5月11日讯 日前，安居客董事会主席姚劲波在官方微博发文称，房产交易领域有更明目张胆的“二选一”包装成自愿，强烈呼吁国家反垄断罚款贝壳40亿(4%标准)。对此，贝壳方面给出的回应是：自创立起坚持依法经营，完善合规体系，以科技驱动行业良性发展。

　　同时有消息称，贝壳找房正配合监管部门自检自查，但其是否涉及垄断问题，仍需市场监管总局进行深入调查。由于安居客刚刚于4月8日向港交所递交了招股说明书，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，姚劲波的此次举报“不排除为安居客上市造势的嫌疑。”

　　抛开是否“炒作”不说，但此次双方“互撕”，足以看出竞争“白热化”。姚劲波表示：“安居客今年将作为挑战者全面进入新房交易领域。”而安居客近期发布的招股书也指出，聚焦新房业务的“爱房”，是公司未来增长的主要驱动力。那么，“爱房”能否承担起此重任？多位接受中国网财经采访的业内人士普遍认为“有待观察”。

　　竞争对手多，“爱房”交易总量不足贝壳5%

　　招股书显示，“爱房”成立于2019年，收入主要来源是从开发商处赚取新盘销售佣金。目前，爱房业务已经扩展至中国33座城市，2020年交易总量653亿元，较2019年增长282%。安居客表示，未来计划将该业务战略性扩张至更多城市。

　　有业内人士称：“房地产交易涉及金额较大，购房者最终下决定购买，以及签约、过户等服务，还是需要中介代理的协助，这正好是安居客的‘短板’所在。”

　　而安居客的竞争对手贝壳，却做到了线上线下的融合。贝壳近期发布的财报显示，2020年底，公司连接的经纪门店数量接近5万家，其中包括具有强大线下优势的链家。2020年，贝壳找房新房业务总交易额为1.38万亿，同比增长85%；全年营业收入379亿元，同比增长87.1%。以此计算，安居客2020年的新房交易总额不足贝壳找房的5%。

　　除了贝壳，安居客的竞争对手，还有位于产业上游的房地产开发商。自去年以来，包括碧桂园、万科、恒大在内的多家房地产开发商纷纷上线了自己的线上售房APP，联合“网红”和明星开启直播卖房也已经成常态。据悉，首创全民经纪人模式的房车宝集团，其背后的恒大每年提供的独家新房资源能带来10000亿以上的交易规模，加上持续引入海量第三方项目，可以说房车宝发展新房业务拥有天然优势。

　　依赖流量端口，曾因涨价导致IPO折戟

　　在安居客新房交易发展滞后的另一面，是其对在线营销服务的依赖。招股书显示，2018-2020年，安居客分别实现营业收入62.16亿元、75.79亿元和80.52亿元，其中在线营销服务贡献的金额分别为61.5亿元、73亿元和78亿元，融易新媒体，这意味着最近三年在总营收中占比一直高于95%。

　　与此同时，安居客的销售和营销支出居高不下，2018-2020年占总营收的比重分别为42.7%、39.2%和44.6%。而在2020年的销售及营销费用中，有34.5%用在了获取流量上面，这也意味着安居客没能摆脱对流量的依赖。

　　据悉，对流量端口颇依赖的安居客，上次IPO的失败，与其缺乏线下房源数据和交易渠道支撑的模式不无关系。早在2014年，安居客曾启动上市计划。上市前夕，安居客单方面宣布大幅涨价，但此举遭到了多家中介的联合抵制，我爱我家、链家、中原等在内的9家中介一夜之间撤空安居客所有房源，这也让安居客业绩遭到了重挫，上市计划搁浅。 2015年，安居客以2.67亿美元的价格卖给了58同城，创始人梁伟平退出。

　　虚假房源泛滥，多次因此类问题遭通报批评

　　除商业模式外，安居客平台上的“假房源”等问题，也备受市场诟病。在姚劲波微博的评论区，有关“安居客应该先处理假房源”的建议比比皆是。而在“黑猫投诉”平台，中国网财经记者以“安居客”为关键字进行搜索，共出来840条结果，投诉集中在中介跑路、虚假房源骗取信息费，信息泄露等问题上，还有用户表示，在平台上发布了真实的房源，但却显示违规无法申诉，且无法退回保证金。

　　有用户在接受中国网财经记者采访时表示：“已经卸载安居客APP，因为对其已经没有信任度。”记者以用户身份在安居客平台上选择了几套“图片精美”、“标价明显低于市价”的房子进行咨询，但均被经纪人告知“房子没有了”，而其推荐的另一套价格明显较高。

　　一位不愿意透露姓名的分析师告诉记者：“安居客一方面无法放弃带来丰厚收益的房产经纪人，另一方面又因此不断得罪用户，等于陷入了死循环。”