首开股份脚踩“三道红线” “借新还旧”能否缓解高负债压力

　　《投资者网》葛凡梅

　　曾有“京城地产一哥”之称的北京首都开发股份有限公司（以下简称“首开股份”；600376.SH），在降低对北京单一城市依赖度，逐步拓展京外地区布局的扩张之路上，似乎并不如理想中的那么顺利。

　　4月16日晚间，首开股份发布2020年度报告。2020年，首开股份实现营业收入442.26亿元，同比下降7.18%；归母净利润为31.4亿元，同比增加13.84%；扣非净利润为23.18亿元，同比下降11.69%；营业收入与扣非净利润出现双降。

　　2020年，首开股份共实现签约面积381.55万平方米，同比下降7.28%；签约销售金额1074.55亿元，同比增长6.03%，销售额增长幅度低于行业均值。

　　首开股份的规模与业绩不如预期，其举债扩张后遗症也在逐渐显现：如规模增长脚步放缓、财务杠杆不断上升、脚踩“三道红线”、超2000亿债务压顶、持续“借新还旧”等。

　　《投资者网》联系首开股份，首开股份回复表示：“2020年受疫情影响，公司部分项目延期竣工备案，导致营业收入有所下滑。但这并不说明公司增长乏力。未来，地产行业在房住不炒、因城施策的政策背景下，市场依然存在一定合理利润空间，公司将竭尽所能通过提高周转率，加快去化等手段，确保公司业绩。”

　　扣非净利润两连降、千亿规模徘徊不前 

　　公开信息显示，首开股份以房地产开发、商品房销售为主营业务。首开股份于2001年3月在上海证交所挂牌上市，是拥有30多年开发经验的大型国有房地产上市企业。

　　如今，首开股份的盈利能力出现下降。2020年年报数据显示，2020年，首开股份的营业收入为442.26亿元，同比下降7.18%；扣非净利润为23.18亿元，同比下降11.69%。值得注意的是，这已经是继2019年之后，首开股份连续两年出现扣非净利润下降。2019年，首开股份的扣非净利润为26.25亿元，降幅为6.47%，2020年，其扣非净利润降幅已扩大至11.69%。

　　首开股份对《投资者网》表示：“公司2020年损益构成主要是房地产主业、投资收益以及公允价值变动。扣非后的利润主要来源是房地产开发及公司投资项目公允价值变动组成。”

　　关于2020年营业收入出现下降，首开股份在2020年年报中解释称：“主要原因是本期房屋销售收入减少、为434.12亿元，同比降低6.93%。报告期内公司主营业务成本318.12亿元，同比增长7.32%，主要原因是本期房屋销售成本增加、达到 314.31亿元，同比增长7.13%。”

　　房地产开发业务是首开股份的主业之一，也是最主要的利润来源。2020年，在首开股份的营收结构中，房地产开发业务的营业收入为434.12亿元、占比98.16%；其余营收来源于酒店物业经营等业务。而根据区域划分，北京与京外地区的营收占比分别约为37%、64%。首开股份2020年在北京地区的营收同比下降21.19%，而京外地区的营收仅同比增长4.05%。

　　首开股份的营收下降背后，是其向京外扩张所致的整体毛利率下降。根据Wind数据，2020年首开股份的毛利率为27.96%，较2019年的37.59%下降了9.63个百分点；2020年首开股份净利率为9.46%，较2019年的11.83%下降了2.37个百分点。具体来看，按区域划分，2020年，首开股份在北京地区营收下降，其毛利率42.9%，同比增加8.82个百分点；京外地区毛利率18.69%，同比下降21.19个百分点。

　　与此同时，融易新媒体，首开股份的规模也无较大增长。自从2018年以1007.27亿元跨进千亿销售规模的门槛后，近三年来首开股份的销售增长缓慢。数据显示，2019年、2020年，其销售额分别为1013.44亿元、1074.55亿元，分别同比增长0.61%、6.03%。

　　首开股份回复《投资者网》表示：“公司自2018年销售规模超过千亿之后，这两年规模的变化不大，主要原因在于：公司目前的在手项目，除了重仓北京区域外，其他项目绝大部分位于南方区域的一线、二线城市（包括苏州、上海、杭州、成都、厦门、福州等地）。北京，包括这些一二线城市近一年多的时间，受当地严格的房地产管控影响比较大，很难做到放量顺销，因此近年销售增长较为缓慢。”

　　值得一提的是，首开股份2020年的销售额增长速度低于行业水平。中指研究院数据显示，行业第一阵营（1000亿-3000亿）33家房地产企业的销售额增长率均值为19.7%，远远高于首开股份6.03%的销售额增幅。

　　或许是因为2020年的增速不是太明显，首开股份设定的2021年销售目标也较为保守。根据首开股份公开介绍，根据主要发展目标，2021年首开股份全部项目销售签约金额为1100亿元、并力争达到1200亿元，最高力争涨幅仅为11%。

　　2000亿债务压顶、脚踩“三道红线”