物企“规模论”遭盈利挑战:彩生活失速，百万级星盛商业撬动高毛利

　　近年来，物业行业步入快速发展期，行业竞争日益激烈，其中对规模的追逐更是趋于白热化。尽管具体的做法都是扩张管理规模，但各家物企的动机却不尽相同，其中有受发展策略驱动，也有向资本市场证明价值的需要，更有许多被动应战的无奈。 

　　根据贝壳研究院提供的数据，42家上市物企中，有17家提出规模目标，这其中，合景悠活2021年在管面积要达到1.6亿㎡，目标增速高达281%，此外，还有8家物企管理规模增长不低于50%，物企对于短期内做大做强规模的野心可见一斑。

　　物企跑马圈地之下，行业马太效应凸显，“强者恒强”法则显现，“得规模者得天下”依然是物企奉为圭臬的黄金准则。 

　　但如今，部分物业企业已经逐渐面临增长乏力困局，物业行业的竞争正在走向精细化运营，为获得资本的持续青睐，物企关注的目光不得不转向持续性盈利。 

　　01 

　　管理规模推动经营规模提升 

　　彩生活双失速 

　　据嘉和家业物业服务研究院统计，2020年上市物企营收能力大幅提升，总营收同比增长40.2%，其中，12家上市物企的增速超50%，业绩增长快速。 

　　同时，物企之间营收差距进一步拉大，排名第一的碧桂园服务与尾部的兴业物联收入差值近154亿元，较2019年两极差值增加了59亿元。前10名头部物企收入占据了64%，后10位物企总营收不足50亿元，仅占总营收的3.7%。

　　值得一提的是，2020年上市物企阵营中共诞生4家营收过百亿的物管公司，行业也由此进入新的里程碑式发展阶段。从目前行业的发展情况来看，营收取得高增长的核心推动力仍在于管理规模的提升。 

　　2020年，奥园健康、和泓服务、融创服务、世茂服务、雅生活5家上市物企的在管面积实现翻倍增长，其中，奥园健康在管面积增速一骑绝尘，高达174.5%，较2019年提升了130个百分点，推动企业营收上涨近六成。2020年，世茂服务大肆进行规模扩张，114.4%的在管面积增速直接将世茂服务送上营收增速的冠军宝座。 

　　回看这五家物企2020年的表现不难发现，收并购均为其管理规模增长的最大推动力。奥园健康规模增速如此之快来自于完成收购宁波宏建和乐生活，两起收并购为奥园健康带来超2000万㎡的新增。 

　　融创服务以155.1%的增速位居上市物企第二，在管面积的跨越式增长直接将其从行业腰部位置提升至头部位置，行业地位进一步提升。2020年，融创服务斥资14.9亿元收购开元物业85%股权，为融创服务贡献了约3700万㎡的在管面积。 

　　不过，在企业经营规模和管理规模齐头并进的追逐下，作为物业第一股的彩生活却在这两项排名中双双垫底。 

　　对此，年度业绩会上，董事会主席兼首席执行官潘军进行了反思，“彩生活在发展的过程中也走过了一些弯路，之前有一段时间倾注了大量精力在线上服务方面，在某种程度上忽略了线下物业的管理与服务，造成客户满意度下降，增长速度也有所放缓。” 

　　2020年，风头不再的彩生活提出“二次创业”，称彩生活计划再用一年左右时间，融易新媒体，将回到持续增长的轨道。 

　　进入2021年以来，彩生活寻求突破的决心逐渐显露，从花样年地产集团副总裁朱国刚加入彩生活，并表示会与母公司地产有更多交集，到收购深圳市中安信保险全部股权，彩生活动作频频，不过，能否迅速拯救颓废的业绩，追赶上行业脚步，仍存有悬念。 

　　02 

　　规模扩张各显神通 

　　尾部物企发展承压 

　　规模是基础，但不同规模和类型的企业，也呈现出不同的扩张方式。 

　　和讯房产观察发现，在管面积在1亿㎡以上的物企已经建立了规模量级，其目标在于成为全产业链服务运营商，横纵延展，在物业服务板块之外，寻找新的赛道，比如城市服务、社区生活服务等。

　　例如，碧桂园服务围绕设施管理、资产管理和社区生活服务领域，通过大笔收购完善业务组合和生态布局，收购中立电梯、保险公司-文津国际、梯媒公司-城市纵横等。 

　　而处于继续扩大规模关键期的物企正在加速补短板，发力服务品质、数字化、全国布局等。 

　　例如，新城悦配置项目拓展团队，明确策略扩大第三方面积，进入办公楼领域；完善管家服务机制和晋升通道，推广智慧平台，加重智慧园区业务，承接多个智慧商业项目等。