优客工场上演“不断试错”戏码 主动“瘦身”转型轻资产成效几何？

　　《投资者网》乔锐 

　　1956年，美国纽约州贝特维亚地区最大的工厂Massey-Ferguson倒闭了，留下一栋约7.9万平方米的空置大楼。之后，曼库索家族购置工厂后，在难以将大楼整体出租给单个企业的情况下，将大楼内部拆分成无数的小单元格，分别出租给不同的公司，入住的企业可以共享办公设施，还能得到曼库索家族提供的融资、咨询等服务。这便是世界上第一个商业孵化器——贝特维亚工业中心。 

　　在贝特维亚工业中心60周年庆祝活动中，CEO汤姆.曼库索表示，“作为世界上第一个孵化器，真正重要的故事来源于那些入住的企业，这里发生的故事已经多到难以讲述或回忆，但我们每一年都在竭尽全力尝试。” 

　　同样在行业内不断尝试的，还有毛大庆的优客工场国际有限公司（简称“优客工场”，UK）。 

　　“共享办公现在依旧处在一个新兴行业试错的阶段，所有企业都在摸索、寻找方向。”优客工场创始人毛大庆此前曾表示。 

　　对于优客工场的尝试，公司于4月15日交出的2020年成绩单中，有哪些看点值得投资者关注？ 

　　从“亏习惯了”到四季度盈利有玄妙 

　　根据公司业绩报告，2020年营收为8.77亿元（人民币，下同），较2019年同期的11.67亿元减少24.85%；归母净亏损4.83亿元，与上年同期相比少亏损了约38.94个百分点。 

　　从营收来源分析，优客工场主要盈利模式是收取会员费及市场营销及品牌服务费，二者于2020年营收占比分别达到48%及36%。相较于上年同期，两项主要收入来源均有不同程度的下滑，分别同比下降约24.19%及40.75%。 

　　值得注意的是，伴随主营业务收入下降，公司的营业成本也相应的减少：期内两项收入来源的营业成本分别同比下降31.57%及38.56%；与上年同期相比，整体节约成本近三成，这或许是优客工场期内营收收缩，亏损却得以减缓的原因之一。 

　　在共享办公行业不断试错的优客工场虽然在2020年依旧没有赚到钱，但公司2020年第四季度的表现却成为亏损“减速”的重要力量之一，为公司打了一针“强心剂”——财报披露，优客工场于2020年第四季度净收入为2.79亿元，环比出现近四成的增幅，较2019年四季度同比略降4.8个百分点；期内净亏损1.49亿元，比第三季度及2019年四季度分别缩窄11.9%及36.8%。 

　　值得注意的是，当使用非公认会计准则（Non-GAAP）时，优客工场终于在四季度实现了6280万元的净利润；若使用同等会计准则，公司第三季度及上年同期分别净亏损1.23亿元及1.95亿元。 

　　在公司财报中，针对两种会计准则下净利润的出入进行对比可见，其中约2.02亿元的股权激励费用及近千万元的资产、长期投资减值损失，为调整后的四季度净利润提供了有力支持。 

　　主动为资产负债表“瘦身” 

　　相较期内经营数据的变化幅度，优客工场在资产负债表也“大动手术”。根据公司财报，期内流动资产与非流动资产分别为7.67亿元及31.7亿元，同比分别减少13.43%及25.57%。相比2019年，总资产完成了超过23%的“瘦身”，尤其在非流动资产中，长期投资、房产及设备、使用权资产等均出现大幅下降。 

　　在总资产完成“瘦身”的同时，优客工场也在尝试维持稳定的资产负债率。据公司财报，期内流动负债及非流动负债分别完成近30%及56.6%的降幅。在流动负债中，应付账款及预收会员费下降明显；而在非流动负债中，租赁负债规模出现显著收缩。 

　　虽然部分关键变动或与公司营收规模下滑有关，但总体来看，优客工场资产负债表的“瘦身”是其有意为之。 

　　优客工场创始人毛大庆称：“核心城市都市化进程明显减缓，高质量土地越发稀缺、来自于企业对办公空间的需求保持强力。于2019年末，在市场进化和监管对于商业用地管控趋严的背景下，优客工场将从自营模式向轻资产模式转型。在轻资产模式下，公司于2020年末将管理面积提升至总管理面积的54.3%” 

　　贝壳研究院商业地产分析师郑中向《投资者网》表示，作为商务办公领域的创新者之一，共享办公近年来一直处于快速扩张的状态。重资产类的共享办公模式实质就是赚取租金差，因此入住率需要一直保证在较高的水平（80%左右）才能实现收支平衡。然而，当前全国写字楼租赁市场都在持续承压，起初以“二房东”为绝对主力的重资产共享办公行业出现大面积亏损，部分公司由于入住率过低，直接导致现金流断裂而倒闭。