非控股权益波动大！中国海外发展千亿收入成色几何

　　近年来，中国海外发展合约销售金额同比增速由2015年的28.28%下降至2020年的12.5%，合约销售面积增速则由34.04%下滑至6.86% 

　　《投资时报》研究员  林申 

　　归母净利润连续18年上涨的中国海外发展有限公司（下称中国海外发展，00688.HK），经营底色或许并非那么耀眼。 

　　近日，该公司公布了2021年第一季度合约物业经营情况，数据显示，2021年1—3月，其累计合约物业销售金额约894.11亿元，相应的累计已售楼面面积约442.97万平方米，分别按年增长49.7%及34%。且2015年至2020年，其合约销售面积整体有所上升。 

　　不过《投资时报》研究员注意到，其合约销售额及销售面积同比增速整体呈现出下跌的趋势。其中，合约销售金额同比增速由2015年的28.28%下降至2020年的12.5%，且近两年处于连续下滑通道，合约销售面积同比增速则由34.04%下滑至6.86%。 

　　在偿债能力方面，虽然该公司目前处于“绿档”，但其流动比率及速动比率有所走低。具体来看，截至2020年12月31日，中国海外发展流动比率为2.09，速动比率为0.59。其中，流动比率自2017年处于连续下降的态势，速动比率则自2015年便处于持续下跌的通道。 

　　此外，观察中国海外发展各主营业务条线，《投资时报》研究员注意到，近几年其物业租金收入同比增速呈现出放缓的态势，已经由2018年的46.59%下降至2020年的8.07%。 

　　针对该公司近几年合约销售金额、合约销售面积及主营业务业绩增速等相关情况，《投资时报》研究员电邮沟通提纲至中国海外发展相关部门，但截至发稿尚未收到相关回复。 

　　中国海外发展合约销售金额、合约销售面积及相应同比增速表现

　　数据来源：根据公司公开资料整理 

　　非控股权益大幅波动 

　　公开资料显示，中国海外发展2020年实现收入1857.9亿元，同比增加13.53%；实现归母净利润439.04亿元，同比上涨5.49%。 

　　可以看到，该公司营业收入及归母净利润均呈现同比增长的趋势。若进一步将时间维度拉长来看，《投资时报》研究员注意到，这是该公司营业收入连续3年（2018年至2020年）、归母净利润连续18年（2003年至2020年）处于同比增速为正的状态。 

　　归母净利润持续上升从侧面凸显出其盈利能力具备可持续性。但若仔细观察可以发现，该公司持续上涨的归母净利润背后暗藏隐忧。 

　　2003年—2020年，中国海外发展归母净利润持续增长，但增速较最初几年已不可同日而语。抛开2003年1550.42%这一同比增速极值（2002年基数较低所致），2004年至2010年间，该公司归母净利润同比增速只有一年在40%以下，其余年份均位于40%以上；此后在2011年至2015年间，则较为均匀地分布于20%左右；而自2016年至2020年，其归母净利润最高点仅为10.35%，且有两年位于个位数增速区间。 

　　若从归母净利润的反面——非控股权益的角度来看，《投资时报》研究员注意到，近三年，该公司非控股权益同比增速则波动较大。 

　　具体来看，2020年中国海外发展非控股权益为38.05亿元，同比暴涨236.97%，而在2019年，该公司非控股权益为11.29亿元，较2018年同比下降25.39%。将时间继续往前追溯，2011年至2018年，该公司非控股权益同比增速呈现出“过山车”式走势，最高曾到达288.42%，最低则至-68.24%。 

　　中国海外发展2011年至2020年非控股权益同比增速表现（%）

　　数据来源：根据公司公开资料整 

　　物业租金收入增速趋缓 

　　整体来看，中国海外发展主营业务分为三大板块：物业发展、物业投资及其他业务。其中，物业投资经营成果主要体现在物业租金收入方面，其他业务涵盖酒店运营、建筑及规划设计顾问服务。 

　　据业绩公告显示，截至2020年12月31日，该公司物业发展销售收入为1807.86亿元，同比增长13.57%；物业租金收入为40.52亿元，同比增加8.07%；其他业务收入为9.52亿元，同比上涨33.02%。 

　　可以看到，上述三大主营业务单元收入全部呈现出同比上升的态势，且相对于物业发展销售收入及其他业务收入同比增速来看，其物业租金收入的增速最小。 

　　据公开资料显示，该公司投资物业主要以写字楼为主，是中国内地最大的单一业权写字楼发展运营商。截至2020年末，其持有运营及发展中写字楼项目72栋，总建筑面积为545万平方米，同时，依托行业领先的写字楼运营管理能力，该公司轻资产管理输出的写字楼项目7个，管理运营面积38万平方米。