负债破3000亿大关！金地集团狂飙，业主维权不断

　　文 | 贺向军 

　　作为曾经的"招保万金"之一，金地集团毫不掩饰对规模增长、对重回龙头房企的渴望。 

　　2016年，金地集团销售刚规模突破千亿，集团即宣布三年实现2000亿元销售额的目标，2019年，金地如期跨过了2000亿元的门槛。 

　　2020年，金地集团实现合约销售额2426.8亿元，同比增长15%。4月19日，金地集团绩会上将2021年的合约销售金额目标定为2800亿。 

　　从1000亿到2000亿，再到2800亿，金地集团的销售规模完成三级跳。 

　　不过，金地集团销售规模快速增长，债务也是水涨船高，由千亿负债增至现在的3076亿，仅用了四年时间，2020年有息负债达到1130亿，利息支出达到57亿。与此同时，在规模路上狂飙，自诩"科学筑家、智美精工"的金地集团多地曝出质量门，频遭业主维权风波。 

　　金地集团的增速 

　　金地集团的财报显示：2020年实现营业收入839.8亿元，同比上升32.4%；实现归属于上市公司股东的净利润103.9亿元，同比增长3.2%。 

　　在规模快速扩张的同时，金地的毛利率有所回落。财报显示，金地2020年房地产业务毛利率为33.56%，比上年降低7.7个百分点，较2019年的下滑幅度进一步扩大。其2019年房地产业务的毛利率为41.26%，同比减少1.82个百分点。 

　　4月19日举行的线上业绩说明会上，金地集团董事长凌克回应，"近年来，在房住不炒和因城施策的调控基调下，房地产市场平稳运行，行业整体的平均利润水平逐步回落，头部房企的毛利率水平也逐步下滑，公司的毛利率水平也逐步下滑。" 

　　土储方面，2020年，金地集团共获取了116宗土地，总投资额约1350亿元，权益投资额约697亿元，公司新增总土地储备约1657万平方米，其中权益储备约813万平方米。 

　　截至2020年末，总土地储备约6036万平方米，权益土地储备约3,203万平方米，权益比53%，其中一、二线城市占比约为71.2%。 

　　为了冲刺规模，金地集团往往通过降低土地储备权益占比以换取规模增长。2018年～2020年，公司新增权益土地投资额占比分别为40.4%、49%、51%。 

　　平安证券发布研报指出，金地集团的土地储备权益占比较低，未来将面临少数股东损益占比上升而稀释归母净利润风险。 

　　近年来，金地集团的销售规模大部分靠合作开发项目撬动，但也正由于加大了合作比例，公司的归母净利润同比增速略显乏力。 

　　2016年～2019年，金地集团的净利润增速分别为96.87%、8.61%、18.35%和24.41%，净利润增速波动较大，销售规模的高增长并不能很好地反映到利润水平上。 

　　有息负债快速增长 

　　2020年8月，住建部和央行召开重点房企座谈会，宣布了严控房企融资的"三条红线"，即若存在剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%以及现金短债比小于1倍三种情况任一种则视为"踩线"。 

　　在三道红线方面，金地集团保持了三项指标全部绿档。 

　　财报显示：金地集团资产负债率为76.59%，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，公司实际资产负债率为68.51%，净负债率为62.53%。 

　　截至报告期末，公司持有货币资金541.97亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.21倍。 

　　金地集团管理层表示，将合理管控负债规模的增长，债务增速会控制在15%以内，根据现金流情况灵活制定拿地计划和选择合适的方式。 

　　作为少数未踩"红线"的房企之一，金地集团2020年以来的融资频率加快，动用了短期融资券、中期票据、小公募债券等各种融资手段，这也导致有息债务规模快速增长。 

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