连续三年业绩未达标 绿地香港2020年踩上“一道红线”

　　绿地香港控股有限公司(00337.HK，以下简称“绿地香港”)近期发布的年报显示，2020年，公司实现合约销售额约人民币(下同)545.35亿元，同比增长约13%，但仍未完成550亿元的年度目标，已连续三年失约年度销售目标。不过，去年公司以72.6亿的代价从母公司手里收购了广州绿地，实现了土储的“一次性的跨越式增长”。绿地香港董事会主席兼行政总裁陈军表示，“母公司也希望绿地香港做到千亿级规模，因此未来不排除有更好的资源注入，绿地香港也会审慎选择注入的时间和方式。”

　　“三道红线”踩中一条

　　4月9日，绿地香港控股有限公司发布2021年3月份销售情况简报。公告指出，2021年1-3月份，绿地香港、其子公司及其联属公司的合约销售约64.58亿元，同比增长73%。对于2021年的合约销售目标600亿元，绿地香港在一季度仅完成全年目标的10.76%。

　　值得注意的是，过去一年，绿地香港的销售目标未能如期达成。绿地香港公布的2020年度业绩报告显示，公司上年录得合约销售额约为545.35亿元，同比增加约13%，距离550亿元的年度目标一步之遥。而类似的情况也曾发生在过去2年：2018年及2019年，绿地香港分别实现合约销售额379.25亿元、484.58亿元，均未完成当年400亿元、500亿元的销售目标。

　　报告期内，公司实现总收益约337.34亿元，同比减少约8%，主要由于物业销售及建筑管理服务减少所致。其中，来自物业销售的收益约为328.33亿元，物业销售及建筑管理服务为核心业务活动，占总收益约97%。

　　同期，公司毛利率为24.5%，较2019年度的29.5%有所减少。绿地香港董事会主席兼行政总裁陈军解释称，这是由于去年部分低毛利项目的结转导致的，同时2019年五里桥项目毛利非常高，因此形成“剪刀差”。业绩会上，陈军介绍了绿地项目投拓从预售条件、土地款支付条件、资金监管条件及最终项目的交付等都有要求，强调“未来绿地香港的毛利率完全可以控制在25%-30%之间”。

　　2019年处于“绿档”安全线的绿地香港，在2020年踩中了一道“红线”。年报显示，截至2020年底，绿地香港现金及现金等价物总额(包括受限制现金)约为138.53亿元，有息负债246.89亿元，其中短期负债占比约为45%，现金短债比1.3；加权平均融资成本下降至5.5%，净负债比率上升至49%，这两项指标均处于安全范围以内。但剔除预收款项后资产负债率80.2%，融易资讯网（www.ironge.com.cn），高出监管层要求的70%，踩上一条“红线”。

　　不过，副总裁陈增立在业绩会上表示，绿地香港整体的财务结构良好。“境外债的额度是充裕也是齐备的，公司会更多关注市场状况，视机而动，做好各方面相应的准备工作。”其称，下一步会拓展融资渠道，包括供应链、境外银团等。陈军表示，会在债务结构上进一步的优化，保障公司整体的利益。

　　冲刺600亿销售目标

　　业绩会上，绿地香港将业绩目标定为600亿元，仅较2020年增长10%。陈军对于业绩目标的完成显得颇具信心。其称，按照可售货源区域划分可以看到非常均衡，其中江苏31%，广东31%，云南13%，浙江和江西广西11%，长三角区域和粤港澳大湾区，预计各300亿元销售额。

　　土地储备决定着未来的销售规模，亦是一家房企可持续发展的保障。董秘雷雨介绍说，2020年公司通过集团的注资战略勾地、合作并购和公开市场多元化的方式获得了54个项目，新增土储1215万平方米，新增货值达到1496亿元。截至报告期末，绿地香港的总土地储备为2700万平方米，项目数量110个，权益比为86%，其中一二线及省会城市占比为64%。

　　广州绿地资产包的注入直接丰厚了绿地香港在大湾区的持仓。据公开资料，2020年10月，绿地香港以72.6亿元代价收购母公司绿地集团旗下广州绿地全部股权。截至2020年6月底，广州绿地于广东省持有35项物业，其中29项物业位于大湾区。雷雨直言，“这是绿地香港历史性的突破，过往没有过一次这样的跨越式增长”。

　　而在陈军看来，母公司将资产注入到绿地香港有非常重要的意义。“集团层面态度非常明确，是希望绿地香港首先要成为绿地集团的领头羊和排头兵。”其称，母公司也希望绿地香港做到千亿级规模，因此未来不排除有更好的资源注入，绿地香港也会审慎选择注入的时间和方式。

　　陈军表示，绿地香港今年整体投资集中发力点仍是以大湾区、长三角为主。其表示：“过去在山西的项目已不是我们重点关注区域，可能会逐渐退出，将更多精力集中在长三角、大湾区，今年投资规模预计在200亿至250亿左右。”