省外销售仅5亿！负债率85.5%，“黄档”房企建业地产再提走向大中原

　　2020年建业地产录得收益433.04亿元，同比增加40.8%；年度溢利为21.02亿元，同比下降13%

　　今年２月，建业地产股份有限公司（下称建业地产，0832.HK） 掌舵人胡葆森写下“家书”，再提走出河南，走向大中原。对于一家用时20载、深耕省内的上市房企，其走出河南、走向大中原似乎成了多年来不解的难题。 

　　近日，该公司于业绩公告后披露“两个动作”，一是建议分拆子公司上市；二是全资附属公司拟以8.48亿元再收购目标公司10%股权。两个动作释放出的信号，或透露出对资本市场、对融资的渴望，或显示出以收购股权拿地模式的延续，但对其大中原战略来说，迹象不明显。 

　　值得注意的是，2020年建业地产录得收益433.04亿元，同比增加40.8%；年度溢利为21.02亿元，同比下降13.0%，其业绩不仅增收不增利，而且毛利率也降至近年来低点。 

　　此外，截至2020年末，在轻资产项目助力下，其合同销售金额录得1026.42亿元，几乎与上年持平。重资产的合同销售金额为683.40亿元，其中只有5亿元销售金额来自海南，其余均来自河南省内；而且，重资产业务在河南省市场占有率为7.24%，较上年下降0.73个百分点。 

　　其所看重的轻资产项目虽实现合同销售金额343.03亿元、收入11.21亿元，同比增长16.9%、9.6%，但两指标增幅已远不及2018年、2019年。事实上，截至2020年12月31日，其“三条红线”成绩单显示为“黄档”，扣除合约负债后其资产负债率为85.51%，超出合格线十五个百分点。 

　　从省域化战略，到大中原战略，深耕于河南的建业地产，能否走出半径300公里，需要面临的不仅是业绩问题，还有融资难题。 

　　针对前述情况，《投资时报》研究员与建业地产方面进行沟通。该公司向《投资时报》表示，2020年毛利率下降主要受疫情影响，为保障经营安全及现金流，公司对于部分现房库存做了促销的处理，未来其拿地以及销售毛利率要求在20%左右。 

　　针对“三条红线”指标，建业地产表示，其计划于2023年使得扣除合约负债后的资产负债率达标。随着未来三年资产周转的加快，现金回笼的增加，该公司表示有信心达到三条红线要求，实现“返绿”。 

　　截至4月16日，建业地产收于3.95港元/股，较前一个交易日下跌1.50%。 

建业地产近半年股票走势（单位：港元）

数据来源：Wind

　　重心仍在河南 

　　4月12日，建业地产公告称，其全资附属公司上海豫进投资咨询有限公司（下称上海豫进）拟以8.48亿元收购河南建业富居投资有限公司（下称建业富居或目标公司）10%股权，收购完成后，上海豫进持有目标公司股权进一步增至65%。 

　　事实上，早在2020年初，上海豫进就曾以10亿元总代价收购建业富居10%股权。彼时，上海豫进持有目标公司股权45%。根据公告，截至2020年末，目标公司净资产为0.92亿元，较2019年末缩水6.04亿元。一年左右，近19亿元两度收购，而持有权益部分缩水，难道建业地产要做亏本买卖？ 

　　根据公告，目标集团目前主要为发展郑州五龙口城中改造项目及花园口合村并城项目，两个项目合计占地4104亩。有分析认为，这或是建业地产收购股权拿地模式的延续。而该项目仍位于河南，或显示出其兴于河南、固守河南的处境。 

　　按照其轻重资产的划分，重资产主要为物业开发业务，轻资产则主要是代建管理业务。换言之，重资产板块才是其物业销售的核心。业绩显示，2020年度，建业地产实现合同销售金额为1026.42亿元，同比微增1.5%。其中，重资产的合同销售金额、合同销售面积分别为683.40亿元、889.5万平方米，同比减少4.8%和3.2%。 

　　值得注意的是，重资产合同销售中除了5亿元来自海南，其余678.4亿元均来自河南省内。而2020年河南省商品房销售额为9364.36亿元，按此计算，其重资产业务在河南省市场占有率为7.24%，较上年的7.97%下降0.73个百分点。 

　　不仅如此，从房地产开工项目、在建项目来看，其省外开工、建设的迹象也不明显。截至2020年12月31日，该公司共有69个项目动工建设，除了名为“东方市东方嘉园”位于海南外，其余项目均在河南省内；而在建项目180个，25个位于郑州、152个在河南省其他城市，3个在海南 ，也就是说约98%在建项目仍在河南省。 

　　轻资产突围？