首开净增融资108亿与三道红线：“降债”年年提却年年未能实现

　　原标题：解局 | 首开净增融资108亿与三道红线

　　观点地产网 4月过半，A股公司的年报也公布了过半。

　　4月16日，首开股份也公布了2020年度业绩报告，和大多房企增收不增利的情况不同，首开股份2020年营收虽然略有下降，归属于母公司所有者的净利润反而实现了13.84%的增长。

　　但与此同时，更引人注目的是其新增融资额金额也着实不小。报告期内，首开股份累计新增融资共计523.38亿元，其中开发贷款150.24亿元，信托贷款110.72亿元，发债规模262.42亿元，累计归还各类筹资415.06亿元，净增融资规模108.32亿元。

　　翻看报告可以发现，报告期末，首开股份剔除预收账款后的资产负债率为74.83%，净负债率为 178.56%，现金短债比为 0.89。与去年一样，其三道红线依然未达标，为“红档”企业．这意味着新一年开始，其有息负债不得增加。

　　问题是，过去数年皆在年度报告中提及的“降负债”，这次没有再出现，而是换了说法——公司积极应对“三道红线”影响，充实货币资金，调整负债结构，提升权益比重，有效改善公司“踏线”指标，确保公司资金安全稳定。

　　或许首开股份也意识到，“降债”年年提却年年未能实现，在有息负债不得增加的情况下，保证现有资金安全稳定才是最首要的任务。

　　目标小踏步：1100亿

　　为了求稳，首开股份今年的销售目标依然增加不多。

　　据报告披露，2020年度，首开股份共计实现销售金额约1074.55亿元，销售面积约381.55万平方米，实现结转收入金额约434.12亿元，结转面积178.03万平方米，报告期末待结转面积1096.35万平方米。

　　其在报告中表示，报告期公司如期完成全年各项任务指标。其中，全年销售金额完成计划106.28%，同比增长6.03%；销售面积完成计划100.40%，同比下降7.28%；销售回款完成计划116.63%，同比增长3.89%。

　　翻查过往报告了解，首开股份2020年销售回款计划843.83亿元，按116.63%完成度计算，实际回款金额约为984.16亿元，回款率接近92%。

　　从这组数据看来，首开股份的业绩完成度的确不错，但前提是目标依然不改“小踏步”风格——2020年销售额目标较前一年累计销售额1013亿元还少2亿元，目标销售面积则少约30万平方米。

　　这当然和公司当年所推产品结构和所处不同城市相关，但不可否认这个目标无论如何也算不上“进取”。

　　同样的，2021年首开股份的销售目标跨度依然不大。

　　根据主要发展目标，2021年该公司全部项目销售签约金额为1100亿元、并力争达到1200亿元，计划销售面积400万平方米，销售回款1053亿元，其中：控股子公司项目计划销售签约金额588亿元，销售面积230万平方米，销售回款588亿元；合作公司项目计划销售签约金额512亿元，销售面积170万平方米，销售回款465亿元。

　　但也有让人期待的地方——“力争达到1200亿元”似乎要较过去几年有所增幅，而且销售回款也在逐年递增，按目标回款计算，回款率最高可达95.7%。

　　销售缓步增长的同时，去年首开股份的营业收入同比降7.18%至442.26亿元，实现归属于母公司所有者的净利润则同比增13.84%至31.40亿元；数据还显示，去年其归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润则减少11.69%至23.18亿元。

　　同时，期内房地产开发的毛利率也比上年下降9.66%至27.68%。

　　对此，报告中仅有简短的说明：报告期内公司主营业务收入439.90亿元，同比降低7.01%，主要原因是本期房屋销售收入减少、为434.12亿元，同比降低6.93%。报告期内公司主营业务成本318.12亿元，同比增长7.32%，主要原因是本期房屋销售成本增加、达到314.31亿元，同比增长7.13%。

　　据观点地产新媒体查阅报告了解，其2020年度提到的“房屋销售成本”主要包含土地成本、建安成本等，为此，首开股份表示，公司也逐步加大轻资产管理项目的关注，融易资讯网（www.ironge.com.cn），在杭州等城市进行了推进。

　　其认为，“这在土地愈发稀缺、拿地成本居高不下的背景下，城市更新、改造运营的项目，对企业的可持续发展和品牌影响力的提升都有着很大的帮助，切合城市更新的发展目标，符合公司城市复兴官的战略定位。”

　　与此同时，首开股份2020年度另一主要成本支出在酒店物业经营业务上，租赁成本为3.81亿元，同比上升25.46%。