地产圈内卷，融创收编彰泰，孙宏斌截胡林中

　　旭辉林中快吃到嘴里的“肉”，被融创孙宏斌“抢”了。

　　4月16日，融创中国（01918.HK）公告称，融创西南集团与彰泰集团订立合作框架协议，双方将共同设立合资公司，接手彰泰所属目标公司100%权益，交易对价约99.1亿元。交易完成后，融创西南与彰泰分别持有80%及20%的股权。

　　此前一天，旭辉控股（00884.HK）刚刚宣布，不再继续与彰泰集团的合作，双方从1月初首次宣布合作至今，亲密关系只维持了3个月。

　　彰泰是广西“地产一哥”，已连续五年位于当地百亿销售军团，2020年以224.5亿的销售额将“碧万恒融”的区域公司甩在身后。无奈，未上市的彰泰集团，融资渠道狭窄，且面临越来越多外来者的挤压，被迫选择卖身求生。

　　在收并购市场“长袖善舞”的孙宏斌，则快刀斩乱麻截了林中的胡。据悉，上述资产包项目主要为住宅业态，可售建筑面积约1162万平方米，未售建筑面积约825万平方米，截至2020年12月31日总资产约487.16亿元。

　　融创在旭辉与彰泰宣布合作之后半路杀出，着实在行业意料之外。知情人士透露，彰泰在与旭辉的合作后期突然“跳价”，融易新媒体，是导致双方分手的原因之一，而对流量有着较大诉求的融创的出现，或许是彰泰放弃旭辉的主要原因。

　　去年未完成销售任务的融创，今年销售目标确定为6400亿，而集团披露的全年可售货值约为9000亿，去化率需要超过70%，放到行业里，这个目标并不算低。因此，继续补货对于融创来说不可谓不迫切了。据悉，此番接手的彰泰资产包预计全年可贡献销售额有望超过250亿。

　　广西“地产一哥”

　　如果孙宏斌不出现，今年地产圈首场并购大戏的主角将是林中。

　　今年1月7日，旭辉发布公告称，拟与彰泰按65：35的股权比例成立平台公司，整合彰泰及旭辉在广西原有项目和团队，共同开发广西市场。公司总部设在广西南宁，由彰泰集团董事长黄海涛出任董事长，旭辉集团现江苏区域集团副总裁胡翔出任总裁。

　　当时，双方都声称是“合作”，但因协议中有潜在收购事项，业内认为彰泰实则为卖股权。不过，旭辉与彰泰的合作未公布合作范围、交易金额。“潜在收购事项的代价，将参考平台公司2020年末综合经审核财务报表后，再进行厘定。”

　　在3月25日的业绩会上，旭辉管理层还表示，公司财务、审计、法务团队还在进行调研，财务审计和相关核算将在三月底完成。然而，尽调后的旭辉改变了注意，以一纸公告宣布交易结束，原因为“进一步合作所需的条件不能在短时间内达成”。

　　一位接近该收购案的人士告诉第一财经，此类股权层面的合作流产，要么是价格没谈拢，要么是尽调时发现资产有问题，例如表外负债，一般在尽调时才会发现。如今看来，给出近百亿价格的融创，已成功将彰泰夺了过来。

　　具体而言，融创西南或其指定方将先设立一家平台公司作为合资公司，彰泰及其关联方通过将目标股权全部转入合资公司的方式，对目标公司进行重组。交易后，融创西南或其指定方持有合资公司80%的股权，彰泰及其关联方共同持有合资公司20%的股权。

　　与此同时，融创再次发挥“财技”，选择分期支付。2021年4月底前，融创需支付第一笔29.73亿元款项，其余分别在2021年7月底、2022年1月支付。不过，所有分期款项均需额外支付8%的年利息。

　　截至2020年底，融创在手现金1326亿元。2021年一季度，融创合同销售金额达1162.8亿元，同比增长88%。此次收购，对融创整体流动性的影响较为有限。

　　再看彰泰集团，作为广西地产龙头，何以走到卖身的地步？

　　数据显示，2017~2020年，广西全口径销售金额百亿房企从4家增长到8家，彰泰连续五年位居其中。彰泰官网信息也称，该集团剔除预收款项后的资产负债率为62%、净负债率为15.7%、现金短债比为2.4，“三道红线”全数达标。

　　从上述信息看，彰泰仍稳坐“广西一哥”的位置，但实际上，危机已经出现。这四年间，彰泰在广西的销售金额分别为128.35亿元、215.73亿元、225.90亿元、224.50亿元，但它正面对越来越多龙头的挤压。

　　2017年，与彰泰同位于广西百亿阵营的有恒大广西公司、碧桂园广西区域、荣和集团；2018年荣和出局，多了龙光地产、阳光城；2019年，大唐地产、万科入局；2020年，融创中国西南区域广西公司上榜，销售金额108.52亿元。

　　面对“抢食者”的进入，彰泰坐不住了，最终向融创给出的百亿价码妥协。在业内人士看来，在房地产行业融资新规，土地出让新规等新的游戏规则之下，小企业生存的空间越发狭小，这或许是彰泰选择依靠一棵大树，自己退居小股东的主要原因。

　　融创的流量焦虑

　　低调已久的融创，已一年多未发起重量级的收购案。