升龙“挖角”明星财务经理人折射资金饥渴？股权出质频繁房产年度销售不足百亿

　　中国网财经4月16日讯(记者 安平)“失速”多年的升龙集团，近期传递出明显的扩张信号。

　　据相关媒体报道，升龙集团近期引进了两位重量级高管，分别是实地地产原执行总裁兼CFO李斌、碧桂园文商旅集团原副总经理刘嘉。还有消息称，升龙集团给李斌和刘嘉开出的年薪均接近千万。中国网财经记者试图向升龙集团核实上述消息真伪，得到的回复是“内部不允许接受采访”。

　　从李斌和刘嘉履历可以发现，李斌在融资方面拥有丰富的经验，曾历任龙湖集团投融资经理、鸿坤集团财务中心总经理、华夏幸福孔雀城集团财务总经理、泰禾集团总裁助理等，而刘嘉则对华南区域十分熟悉。业内普遍认为，这足以彰显出升龙集团未来的发力方向。

　　2017年以来，升龙集团在广州旧改市场跑马圈地。据中国网财经记者不完全统计，升龙集团在广州拿下的城中村项目已超10个。其中2020年中旬联合珠江投资斩获的广州长岗村旧村改造项目，改造总面积224.84万平方米，项目改造总成本约为125亿元。

　　知名地产分析师严跃进在接受记者采访时表示：“旧改开发周期长、资金沉淀大，且往往存在一些历史遗留问题需要解决，这对企业的资金实力、资源调配能力以及产品研发能力都是极大的考验。”那么，升龙集团是否有足够的能力完成如此多的旧改项目？我们从第三方渠道传递出的信息，或可窥得一斑。

　　年销售额不足72亿元，股权出质频繁 

　　中建投信托官网2020年7月9日发布的“中建投信托-安泉538号(升龙郑州天汇)集合资金信托计划”显示，升龙集团资产规模为658.40亿元，净资产286.79亿元，资产负债率为56.44%。但从房地产销售额来看，升龙集团的数据是在逐年下滑的。克而瑞数据显示，升龙集团2016-2019年的销售金额分别是313.2亿元、149.3亿元、132.4亿元和105.8亿元，行业排名分别为第48、第105、第133及第151。而2020年TOP200榜单中，升龙集团已不见其踪影，而排名第200位的邦泰控股，全口径销售额为71.5亿元。不过，升龙集团官网显示的是，连续多年跻身“中国房地产开发企业100强”。

　　业绩颓势明显的升龙集团，积极发展了银行投资事业，发起成立了广东华兴银行。此外，其还在官网提到，公司拥有自己的资产管理平台，并与国内外著名基金公司、信托公司进行合作，持续加强升龙集团资本实力。

　　不过，一家中型信托公司的信托经理向中国网财经记者透露，目前房企通过信托融资的利率高达10%，有些甚至达到12%。除了成本较高，对信托融资有依赖的企业，如果监管措施持续趋严，融资渠道将面临大幅收窄风险，过往那些激进的资金周转模式或难以为继。据悉，银保监会早在2019年就曾约谈过部分房地产项目增量过大的信托公司。

　　天眼查数据则显示，升龙集团股权出质频繁，目前处于“有效”状态的达12条，最近一次登记日期为2020年10月21日，质权人平安信托，出质股权数额达1.37亿元；2020年6月19日出质的股权数额则达1.36亿元，质权人中建投信托。此外，交银国际信托、五矿国际信托都曾是升龙集团的质权人。

　　纠纷增多，拆迁过程中曾与村民产生纠纷 

　　随着旧改项目扩张，升龙集团所面临的纠纷也不断增多。中国裁判文书网消息显示，2010年10月，升龙集团旗下7家关联公司与永辉超市签署租赁合同，需要在2013年3月底交付旧改项目的租赁场地给永辉超市，融易资讯网（www.ironge.com.cn），期限为20年。然而因为项目进展缓慢，最终7个项目仅交付了2个，被判支付近千万元给永辉超市。

　　2020年4月，升龙集团拿下增城新塘群星村旧改项目，当地有村民投诉称“超过半数村民反对由升龙公司改造”，并将村民签名递交相交部门要求撤销升龙的旧改资格。不过，一个月后省委办公厅表示“有超过村民代表人数的2/3表决通过升龙为合作企业”。

　　2020年10月，一份落款为“南沙区南沙社金洲经济联合社”的公告显示，自2020年7月开始，因项目方与少数村民产生纠纷，工地停工3个月，严重影响一、二、三村民小组所有安置房的整体收房时间，村民回迁滞后近3个月。资料显示，广州市南沙区金洲、冲尾自然村更新改造是升龙集团于2018年7月斩获的项目。

　　另有广州黄埔区南湾旧改村民今年年初在微博发文，对此次旧改提出16点诉求，并认为项目实力不行，同时表示“筹备上访”。不过，近期有媒体发布的消息显示，南湾旧改的签约数近1000栋，签约率约80%。另外，今年3月，广州番禺区化龙镇明经村委会发生爆炸，有消息猜测是安置纠纷引起的，对此，中国网财经记者并未获得证实。资料显示，南湾社区和明经村委均是升龙集团2020年斩获的旧改项目，预计总投资约超过130亿元。此外，升龙集团还曾因为房屋拆迁安置补偿合同纠纷被告上法庭。