融信中国高价地集中结转“蚕食”毛利率， 靠明股实债降负债非长久之计

　　记者 | 熊颖 

　　最新财报显示，2020年融信中国实现营业收入483.03亿元，同比下滑6.15%；实现归母净利润24.28亿元，同比下滑23.02%，盈利能力大打折扣。而在此之前，2017年—2019年三年期间，融信中国的营收净利保持两位数以上增速（见表1）。 

　　表1 2016-2020年融信中国营收净利变化

　　数据来源：Wind

　　2020年，疫情给房地产带来的冲击不小，中达证券研究报告指出，房企整体营收增速下滑8.1百分点至16.5%，整体归母净利润增速下滑11.7个百分点至2.8%。但融信中国净利润下滑却远高于行业平均数据。通过其财报可以发现，造成融信中国盈利“大跳水”的主要原因之一，或是其2016、2017年所拿高价地的集中结转。 

　　高地价集中结转 

　　去化困难“蚕食”毛利率 

　　2020年融信中国的业绩表现，与其所提倡的“有质量的增长”即降杠杆、保盈利似乎有些背道而驰。在融信中国净利润大幅下滑23.02%背后，是其毛利率的“腰斩”，2020年融信中国毛利率为11%，较去年下降了13个百分点，而且还刷新了其2017年16.56%的最低数据。 

　　虽然近年来房企毛利率有呈现下滑的趋势，但近5年来（2016-2020年）平均水平也维持在30%上下，远高于融信中国20%的平均水平。 （见图1） 

　　图1 2016年-2020年融信中国毛利率变化 

　　为何本就低于行业平均毛利率的融信中国在2020年毛利率再度“跳水”呢？这背后或是融信中国在2016年下半年、2017年获取的高价地在2020年集中结转所致。 

　　2020年克而瑞研究报告指出，近2年，2016、2017年成交的一大波地王集中入市，考虑到政府“稳地价、稳房价、稳预期”调控预期不变，大部分城市限价持续从严执行，典型一二线城市中，已经入市的地王仅有四成能够实现盈利。 

　　融信中国的高价地同样陷入盈利能力面临挑战的尴尬局面。早在2020年中期业绩发布会时，融信中国管理层就表示，其在2016年下半年、2017年获取的高价地会在2020年逐渐结转。 

　　回看至2015年末，当时融信中国土储517万平方米，其中379万平方米在建，作为未来开发的仅有138万平方米。在建土储远多于未来的待开发土储，意味着融信中国土储“面临告急”。而2016年，融信中国在港交所成功上市，为其后续的融资、拿地打下基础。2016年，融信中国开启积极拿地模式，联合其他房企在上海、杭州、南京、厦门、福州等城市联合拿下21块土地，虽收购数量不多，但土地成本总价高达484.46亿元，其中融信中国出资246.22亿元；2017年，融信中国又联合其他房企拿下78块地块，土地成本总价715.24亿元，其中融信中国出资342.42亿元。 

　　这些土地中，有不少高价地，甚至区域地王。如2016年5月，融信中国以23.61亿元拿下杭州拱墅地王热电厂地块，楼面价31404元/平方米；2016年8月，融信中国以110.1亿元总价拿下“上海地王”的上海静安中兴社区地块，楼面价100091元/平方米；2016年9月，融信中国拿下“仙林湖地王”的南京仙林湖G58地块，楼面价24957元/平方米；2017年3月，融信中国以36.46亿元拿下“萧山地王”的杭州萧山市北东一地块，楼面价30816元/平方米。多块高价地让融信中国在2016年创下了其有史以来的最高土地收购成本12963元/平方米，是其后续2018年、2019年土地收购成本均价的2倍多。 

　　那么这些楼盘销售情况如何呢？ 

　　以厦门铂悦湾为例，2016年6月3日，融信中国在厦门拿下首个住宅项目同安铂湾，楼面价23207元/平方米，该项目后来更名为融信铂悦湾，于2017年8月26日开盘。2020年6月8日，厦门铂悦湾已完全竣工，不过截至2020年上半年，仍有剩余未出售可售建筑面积2.86万平方米，占总建筑面积18.56万平方米的15.4%。 

　　克而瑞研究报告指出，在房地产特殊的预售制度下，项目一般在未竣工前就陆续入市销售并提前实现售罄，所以如果项目在竣工后仍未售完，将作为现房销售，被认为“去化”存在困难。 

　　为何厦门铂悦湾去会陷入去化难困境？公开资料显示，厦门铂悦湾建面约8820平米瞰海复式在售，总价290万元/套起；建面约107-140平米的湾海叠墅，总价500万元/套起。以复式户型来看，88平方米的复式住宅售价不低于290万元，也就是说，融易新媒体，铂悦湾的销售单价不低于3.3万元/平方米。这一价格远高于周边楼盘售价,厦门蓝房网显示，周边分布有国贸璟原、厦门紫云府等楼盘，售价多在2.5万元/平方米-2.8万元/平方米之间。（见图2） 

　　图2 厦门蓝房网所示厦门铂悦湾周边楼盘价格