监管“打假”股权投资类信托背后：流向地产领域占比95%

　　本报记者陈嘉玲北京报道

　　“房地产向股权投资、房地产基金和永续债转型。”中部地区某信托公司房地产信托业务负责人马林(化名)年初时这样规划。

　　但接踵而至的却是，地产信托业务被浇上一头冷水：先是监管要求严查利用地产上下游、利用收益权凭证进行融资以及点名通过永续债融资等违规行为；紧接着又开始对“投资类”项目进行“打假”并严格划分。

　　“像之前某地产集团通过旗下汽车公司融资、进而输血地产业务的这种做法，要占用房地产业务额度；明股实债的投资类项目也要归为融资类业务。”某信托公司部门总经理告诉《中国经营报》记者，有的监管局对报备股权投资类的项目进行逐笔核查，其关注焦点是“浮动收益是否为象征性、是否约定价格无条件回购”。

　　值得注意的是，2021年前三个月，股权投资类房地产信托产品成立规模约为400亿元，是去年的4倍。并且，“2020年房地产集合信托发行规模TOP20”的信托公司累计新增投资入股145家公司，大多与房企有关。

　　入股145家公司

　　记者不完全统计发现，2021年一季度，20家信托公司累计新增投资145家公司。

　　近期信托公司频频入股房企的消息颇为惹眼。

　　例如，中航信托新增投资蚌埠荣嘉房地产开发有限公司；兴业信托新增投资南京正高置业发展有限公司；中融信托新增投资中山铭晟房地产开发有限公司……

　　根据天眼查公开信息，记者不完全统计发现，2021年一季度，20家信托公司累计新增投资145家公司。

　　纳入统计范围的20家信托公司，是此前用益信托金融研究院披露的“2020年房地产集合信托发行规模TOP20”，包括五矿信托、光大信托、中信信托、万向信托、陆家嘴信托等。

　　而他们入股的145家公司，主要为房地产项目公司以及商业服务、管理咨询和有限合伙企业等类型公司，后者亦大多与房企有关。

　　新成立的股权投资类信托也侧面印证了这一点。用益信托网统计数据显示，2021年1月~3月，资金运用方式为“股权投资”的集合信托产品，累计成立了425款，资金规模总计422.26亿元，其中投向房地产领域的为400.68亿元，占比高达95%。

　　记者通过中信登公示信息统计发现，近期公示的房地产信托多数登记为投资类，其中多家信托公司的投资类占比约为四成。根据公示信息，此类信托的资金运用方式为长期股权投资，但项目的存续期限通常以12个月、14个月、18个月和24个月居多。

　　上述入股房地产项目公司的背后，通常对应的是信托公司发行的股权投资类房地产信托产品。从多家信托公司的产品推介资料来看，这类产品在资金用途上通常表述为：“信托资金用于向标的公司增资，其中不超过×万元计入注册资本金，剩余资金计入资本公积，信托资金最终用于标的公司所持有的某项目开发建设”。

　　除了入股房地产项目公司外，更为常见的是入股有限合伙企业以及商业服务、管理咨询等类型公司。例如，某信托公司近期入股某商务咨询有限公司、某企业管理咨询有限公司和某商务咨询有限公司，股权穿透后分别是三大知名房企。

　　自房地产融资严管控以来，信托公司通过入股非地产公司间接持有地产公司并提供融资的现象比较常见。此前有信托公司人士将地产公司通过关联非地产类公司进行融资的现象称为“换马甲融资”。

　　“有的地方银监局比较灵活，不一定穿透，这样就不占地产额度。”上述信托公司部门总经理表示，像之前某地产集团通过旗下汽车公司融资、进而输血地产业务的这种做法，现在监管要求算入房地产业务余额。

　　据记者了解，春节后监管部门进行的新一轮常规性排查，对房地产信托资金来源进行穿透审查，违规的由银行自己消化。“这次报送的材料非常细，以往地方局查到银行资金投的是一个信托即可，现在穿透得比较深。加上信托合作的股份制银行、城商行和农商行大多没有地产额度，所以很多银行不敢出钱投房地产信托。”上述受访人士还透露。

　　尽管房地产信托穿透监管持续加码，有受访的地产信托业务资深人士指出，从房企的角度来看，他们通过关联企业、马甲公司进行融资冲动仍旧很大。

　　对此，华鑫信托李梓瑜在《房地产行业“后三道红线”时期的信托融资观察与研判》一文中指出，信托募集资金以股权形式进入项目公司（或通过合伙企业进入、通过股东SPV进入等模式），以及认购房地产资产包公司发行的永续债等股权形式，均可以有效降低其负债率、净负债率、现金短债比。