亿达中国营收净利四连降：一年内到期债务118亿，在手现金仅15亿

　　曾与万达并称为大连“地产双达”的亿达中国(HK:03639)，于3月31日晚间披露了2020年全年业绩。 

　　2020年，亿达中国营收、净利润等多项盈利指标负增长。同期，合同销售额仅56亿元，在第三方机构克而瑞机构统计的房企销售额排名中，首次跌出TOP200。 

　　自2018年底以来，亿达中国就陷入债务危机中。截至2020年末，亿达中国一年内须偿还债务（银行贷款、其他贷款）合计118.68亿元，同期现金及银行结余（包含受限制现金）约为15.7亿元。 

　　在债务危机、业绩疲软双重压力之下，亿达中国于今年3月将旗下最重要的物业资产亿达服务整体出售，卖给龙湖集团，借以缓解资金压力。而据据财联社、焦点财经等媒体在3月初的报道，金科股份(000656.SZ)正在与亿达洽谈股权合作事宜。 

　　4年营收缩水超21亿，去年销售额56亿降22% 

　　业绩公告显示，2020年，亿达中国营收52亿元，同比下降14.4%；毛利12.4亿元，较上年下降约41.6%；毛利率23.9%，融易新媒体，同比下降11.2个百分点；归母净利润1.7亿元，同比下降61.7%。 

　　拆解来看，亿达中国的收入来源为五大业务板块。2020年，亿达中国商务园区（大连软件园、大连科技城等）持有物业运营实现租金收入5.38亿元，同比减少3.1%，主要系新冠疫情影响出租率下降所致。 

　　物业销售收入为35.55亿元，同比减少20.4%，主要系新冠疫情影响交付项目减少所致；销售收入均价为每平方米9351元，同比减少18.8%，主要系年内结转产品不同，且各结转产品对应均价同比下降所致。 

　　商务园区运营管理收入为0.63亿元，同比增加49.6%，主要是年内新增项目收入结转所致。年内，亿达中国新签约10个商务园区运营管理项目；截止年末，合计管理项目为25个。 

　　建筑、装修及园林绿化收入为4.19%亿元，同比增长8.9%，主要系年内外部承揽项目增加所致。 

　　物业管理收入6.3亿元，与去年同期基本持平。截止年末，该业务布局11个重点城市，运营住宅项目共74个，对应总建筑面积为1490万平方米，运营办公物业项目共40个。

亿达中国2020年收入构成，图片来源：亿达中国2020年业绩公告 

　　亿达中国创立于1984年，业务由大连起家，是集园区开发、园区运营、工程建设、物业管理等业务于一体的综合性集团化企业，其先后开发和运营了大连软件园、武汉软件新城、北京中关村壹号等全国知名的多个商务园项目。 

　　2014年赴港上市后，亿达中国通过向轻资产转型来复制软件园模式，由园区开发商转向运营商。 

　　2016年11月，亿达中国引入中国民生投资集团（即中民投）旗下中民嘉业投资有限公司（即中民嘉业），中民嘉业收购亿达中国53.02%股权，由此正式成为亿达中国控股股东。 

　　随后中民投又进行要约收购，中民投股权比例由53.02%变更为61.1%。截至2020年9月30日，中民投旗下中民嘉业通过嘉佑(国际)投资有限公司，持有亿达中国61.2%股份。 

　　但在中民投主导下，亿达中国业绩不升反降，经营状况每况愈下。2017年-2020年间，亿达中国营收由73.18亿元降至52.04亿元，4年时间缩水21.14亿元；对应归母净利润由9.84亿元降至1.73亿元，4年时间缩水8.11亿元。 

　　这4年间，亿达中国净利率更是直线下滑，由2017年的14.95%降至2020年末的3.78%；2020年亿达中国23.9%的毛利率，是近4年来的最低值。

亿达中国2020年销售额构成，图片来源：亿达中国2020年业绩公告 

　　2020年，亿达中国销售额已降至56.01亿元，同比减少22.61%；较2018年85.37亿元销售额，下降34.39%。 

　　克而瑞机构统计，亿达中国在2020年中国房地产企业销售排行榜中，也已跌出前200名；2018年和2019年，这一排名分别是第163位和第184位。 

　　年末在手现金仅15亿，“三道红线”踩两条 

　　经营状况每况愈下的亿达中国，还面临着债务危机，这背后又与其控股股东中民投有着密不可分的关系。 

　　中民投成立于2014年8月，创始股东有59家，史玉柱、董文标、张近东、史贵禄、茅永红等位列其中，亿达中国创始人孙荫环亦是中民投59位发起人之一。 

　　如前所述，在2016年中民投旗下中民嘉业“入主”亿达中国之后，孙荫环退场，其外甥姜修文便担任亿达中国行政总裁，2018年又获委任董事会主席至今。