物业第一股彩生活营收下降背后，“爬坡”转型期有待突破

　　当同行积极跑马圈地之际，融易资讯网（www.ironge.com.cn），最早登陆资本市场的物业股彩生活（01778.HK）却身处转型困局。

　　3月26日，彩生活发布2020年度业绩报告，公司营业收入同比下降6.5%至35.96 亿元，归属于控股股东的净利润同比增长 0.6%至5.02亿元，净利率同比增长1.2个百分点至 15.1%。无论哪个维度看，彩生活放到业绩大幅增长的物管行业，都显得格外刺眼另类。在超过30家物管公司陆续上市之后，彩生活这家最早发掘物管行业机会的公司，似乎起个大早赶个晚集。

　　2020年，彩生活已然意识到自身问题，宣布“二次创业”，主动调整发展策略，追求更有质量的增长，期间精简架构、降本增效、优化债务，增强盈利能力。去年8月，该公司董事会主席兼首席执行官潘军还曾表示，“彩生活计划再用一年左右的时间，让集团重新回到一个高增长的阶段来满足投资人的期望。”但年度数据看来，一些指标已然修复，但漫长的调整仍未结束，公司经营绩效并未完全步入上升轨道。

　　??具体到毛利率来看，彩生活物业管理和增值服务的毛利??率在2020年都有所提升。其中，物业管理的毛利率为28.4%，同比增加了0.8个百分点，增值服务毛利率保持在94.9%的高位水平，同比增加了2.3个百分点，集团整体的毛利率为33.6%，在物业行业中处于较高的水平。

　　营收下降、净利润增长背后离不开公司的成本管控。报告期内，彩生活的服务成本由上一个财年的近24.90亿元下行至本财年的23.89亿元。其中，以销售与分销开支、所得税开支等为代表的成本支出大幅减少。

　　外界瞩目较多的债务及经营资金状况也得到了优化，资产负债率同比下降 1 个百分点至 55.8%，经营活动现金流同比增长51.6%至 8.26 亿元，??从而带动公司的现金余额增长35%，达到了26.13亿元。用彩生活执行董事陈新禹??的话来说，“公司从净债务转为净现金，目前彩生活的财务状况是历年来最好的。”

　　与大多数物业企业仍在快速扩张不同，彩生活过去一年整体处于规模缩减状态，主动退出了不少低效益项目。截至 2020 年 12 月 31 日，合约管理总建 筑面积为 563.4 百万平方米，对应的社区数量达到 2841 个，该组数据较2019年均有小幅度下降。

　　物业管理服务业务一直被视为彩生活的基本盘业务，既关乎公司业绩是否稳定，又起到平滑增值服务业务等新业务板块业绩波动的作用。

　　本报告期内，物业管理服务收入同比减少1.7%至32.84亿元，但在总收入中的占比却提升至91.3%，这也被认为是符合现阶段公司基础物业回归本源战略方向的表现。

　　然而，彩生活作为物管行业中最具互联网基因的企业，业界对其关注较多的增值服务业务板块，在报告期内的盈利状况并不理想。

　　数据显示，2020年该公司增值服务的收入同比减少36.1%至2.56亿元，与之对应的收入占比也由上一年度的10.4%降至7.2%。该业务板块涵盖的线上推广服务、销售及租赁协助、其他增值服务分别录得同比-42.2%、-24.5%、-43.8%。其中，新冠疫情的影响是构成增值服务收入减少的核心因素之一。

　　潘军在出席26日的业绩会之际表示，“彩生活2019年开始进行调整变革，通过一年半的调整，目前已经基本完成，未来我们的目标是追求更有质量的规模和增长，为股东创造价值。”

　　公司管理层在公布业绩之际，也披露了新的人事变更：黄玮离任彩生活首席执行官，潘军将回归一线兼任CEO，同时继续担任彩生活董事会主席；花样年地产集团副总裁朱国刚加入彩生活董事会担任执行董事；京东集团副总裁、京喜事业群总裁郑宏彦、360战略投资中心副经理孙冬妮出任彩生活非执行董事。

　　这一轮人士变更，既有深化业务转型的诉求，也有与母公司花样年（01777.HK），战略股东京东、360深入协同发展的战略诉求在内。按照潘军的说法，素来注重市场化拓展的彩生活接下来也将更多借力母公司、战略股东等进行城市物业服务、社区增值服务等业务的深化和探索。

　　同日，花样年也披露了2020年业绩。报告期内，花样年实现总收入217.59亿元，同比增长14%；拥有人应占溢利为9.77亿元，同比增长11.9%；此外，公司2020年的合约销售金额492.07亿元，同比35.9%，2021年花样年销售目标定为600亿元。