降负债 多家房企“三道红线”零踩线

　　多家上市房企2020年年报显示，在“三条红线”政策的指引下，房企普遍积极降负债。专家预计，2021年重点房企杠杆率将继续下降。在融资环境趋紧的背景下，房企资金压力不容小觑。

　　成功“降档”

　　从已发布年报的上市房企看，多家重点房企成功降档。

　　远洋集团表示，截至2020年底，远洋集团“三道红线”指标全部达标，均处于“绿档”。去年土地市场调整期间，远洋集团作为“绿档”房企的优势进一步显现，在其他房企放缓投资时，继续按自身投资节奏补充资源，保障盈利能力。

　　截至2020年底，中国金茂现金短债比1.88，净负债率44.7%，剔除预收账款后的资产负债率为66.8%，全部满足“绿档”要求。

　　部分尚未达标的房企明确了“降档”时间表。美的置业表示，目前已达标两条，计划在2023年全部达标，实现“绿档”。佳兆业预计2021年实现全部达标。

　　招商证券研报显示，预计未来房地产行业杠杆率将进一步下降。易居企业集团CEO丁祖昱表示，随着更多房企成功降档，房地产市场将保持平稳健康可持续发展。

　　长期举措

　　对于如何实现“三道红线”全部达标，美的置业执行董事兼首席财务官林戈表示，首先是提升运营效率，加快交付，融易资讯网（www.ironge.com.cn），保证利润结转，增厚企业净资产；二是快速去化，抓回款，提升造“血”能力；三是控制好拿地方面的投入；四是进一步提升企业融资能力，优化债务结构。

　　丁祖昱认为，快速降档是房企综合运营实力的体现。为实现降档，各大房企主要围绕“开源节流”展开布局，包括多维度营销促回款、股权转让及出质、分拆资产上市、调整生产供应节奏、放缓投资节奏、优化债务结构等。

　　丁祖昱称，“三条红线”监管政策的目的是让房企避开“规模陷阱”，健康持续发展。真正的降档应是一项长期举措，需持续关注企业有息负债增速，不断平衡战略与资产、负债、现金流的匹配程度。

　　应对考验

　　据贝壳研究院统计，2021年2月房企债券融资到期债务规模约768亿元，环比下降46.9%，同比增长183.4%。今年3月为上半年房企偿债高峰，预计规模达1479亿元。

　　新年伊始，房企集中发债。丁祖昱说，与以往不同的是，2020年下半年以来，政策强调房地产行业去杠杆，并且执行了更为严格的监管措施。随着2021年房企债券集中到期，房企偿债压力加大。

　　在此背景下，除发债外，房企应减少对融资的依赖。丁祖昱称，加大项目去化，持续加强销售回款，增加自有现金，后期应更加专注企业自身的经营管理，在行业整体增速放缓的情况下实现高质量增长。