万达商业排队5年无果撤回A股IPO申请 “轻装上阵”负债4年半降46%仍存2834亿

　　长江商报消息 ●长江商报记者 金度

　　万达商业A股IPO排队等不及了。

　　3月24日，大连万达商业管理集团股份有限公司（简称“万达商业”）公告称，基于对自身战略的研判，决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市。因此本公司决定，撤回万达商业A股IPO申请。

　　2015年9月，万达商业向证监会报送了首次公开发行股票的招股书。2016年3月，万达商业发布退市公告，并于当年9月完成私有化。

　　2017年“世纪交易”后，万达商业上市资产包中，仅剩以万达广场为主的商场部分(包含商场管理运营)，属于轻重结合。

　　五年来，万达商业的利润及财务结构发生明显变化。从负债上看，万达商业2016年负债5277.7亿元。2020年上半年，公司总负债降至2834.03亿元。四年半间，万达商业的负债减少了2443亿元，下降了46.3%。

　　有消息称，万达商业已与券商机构密切接触，积极筹备赴港上市相关工作。资产管理分析师刘广文向长江商报记者表示，万达商业资产结构多次变化或是久久不能上市的主因，撤A赴港上市是最佳选择。

　　成为纯粹商业管理运营企业 

　　2005年，香港REITs（房地产投资信托基金）上市大门开启，万达与澳大利亚麦格理银行约定合资成立商业管理公司，将万达9家商业广场打包到境外发行REITs，预计募集资金在10亿美元以上。当年年底，万达REITs招股文件在香港获通过。

　　但在2006年7月，有关部委发布严格限制境外公司收购内地物业的“171号文件”，万达REITs计划被迫搁浅。

　　王健林在一次公开演讲中表示，2006年本来就有机会在香港红筹上市，并找了JP摩根、摩根士丹利等投行。“但被麦格理‘忽悠’之后，错过了最好的机会。”

　　王健林的这一表态还收录到2014年出版的《万达哲学》一书中，他还跟着麦格理去澳大利亚学习REITs管理，还考了一个REITs经理人证书。

　　2007年，万达计划在A股上市，随后展开一系列前期准备工作。按照计划，万达将在2010年3月至5月间申报上市材料，通过证监会发行审核；2010年6月在内地A股挂牌上市。

　　尽管证监会于2010年受理了申请，但随之而来的楼市调控，使得万达上市计划再度搁浅。

　　不得已之下，王健林再度将目光转向香港资本市场。2014年12月23日，万达商业登陆港交所，并成为当年港股规模最大的IPO。

　　可是，彼时的香港资本市场并不认可规模导向的内地房企，万达商业的股票在上市当天破发。在港上市的600多天中，万达商业的股价有半数时间低于发行价。

　　2015年9月，万达商业向证监会报送了首次公开发行股票的招股书。根据该招股书，拟上市的资产包中，以商场(包含商场管理运营)、酒店(包含酒店管理运营)、文旅三类项目为主。

　　2016年3月，万达商业发布退市公告，并于当年9月完成私有化。

　　出于降低负债的需要，2017年7月19日，万达商业以637.5亿元的代价，将13个文旅项目91%的股权，77家城市酒店的全部股权，分别售予融创和富力。这也被业界称为“世纪交易”。

　　同年8月，万达商业又将负责文旅和酒店项目管理的轻资产公司——万达文化旅游创意集团有限公司、万达酒店管理(香港)有限公司——注入香港上市平台万达酒店发展。

　　出售资产虽属被动行为，但客观上也使上市资产进一步优化。经过此番调整，万达商业上市资产包中，仅剩以万达广场为主的商场部分(包含商场管理运营)，属于轻重结合。

　　2018年3月1日，大连万达商业地产股份有限公司更名为大连万达商业管理集团股份有限公司。从“商业地产”到“商业管理”，万达商业宣布不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。

　　四年半负债减少2443亿 

　　一系列操作后，万达商业依然无法改变继续排队的现实。随着万达商业发布“撤A”公告的发布，这段超过5年的A股IPO之旅画上句号。

　　从公告中不难看出，万达商业依然在寻求上市。

　　一位知情人士向媒体透露，万达商业已与券商机构密切接触，积极筹备赴港上市相关工作。

　　3月24日，资产管理分析师刘广文向长江商报记者表示，物业服务类概念股处于港股的风口，资本市场比较青睐，“万达商业资产结构多次变化或是久久不能上市的主因，撤A赴港上市是不得已，也是最佳的选择”。

　　实际上，2020年以来，恒大物业、融创服务、世茂服务、合景悠活等近20家企业，纷纷整理物业管理资产包，已在港股上市或启动了上市计划。

　　计划重组再上市的万达商业，近况如何？

　　数据显示，2020年1-9月，万达商业营业收入为270.53亿元，较同期下降44.90%；净利润为107.2亿元，较同期下降42.14%。

　　万达商业表示，2020年一季度的疫情期间，公司为支持租户经营提出为租户减免租金，免租金额达40亿元，导致收入、利润同比大幅下滑。

　　2020年全年，剔除因减免超过40亿租金和物业费影响，万达商业净利润水平在146亿元左右。

　　而2019年度，万达商业营业收入为786.56亿元，净利润250.95亿元，净利率31.9%；总资产超5752.11亿元，净资产达2773.08亿元。

　　万达商业2015年营业收入达1242.03亿元，归属于母公司股东净利润299.71亿元，净利率24.13%。

　　由此，万达商业2019年营收仅为2015年的63.33%，下降了36.67%；净利润为2015年的83.73%，下降了16.27%。不过，此间公司净利率增长了7.7个百分点。

　　而且，五年之间，万达商业的利润及财务结构发生了明显变化。