昔日豪宅标杆跌落神坛 业绩高压之下仁恒置地品控之痛

　　本报记者 刘颂辉 苏州、南京报道

　　近日，仁恒置地集团有限公司（Z25.SI，以下简称“仁恒置地”）披露了2020年全年业绩报告。报告显示，增收不增利成为公司全年业绩的镜像之一。

　　作为一家新加坡交易所上市公司，仁恒置地在中国和新加坡开发多处高端商业和住宅项目。2020年，公司全年实现收入239.18亿元，同比增长28.1%；全年股东应占净利润25.92亿元，同比下降22.6%。

　　公司方面表示，净利润下滑主要是缺少了净廉价收购收益、重测算联营公司和共同控制实体权益亏损净额，以及投资性房地产公允值变动盈利减少影响。

　　与此前一直坚持开发低密度高端住宅不同的是，2020年，仁恒置地在多个城市扩充规模，并收购旧城改造项目，设定700亿元销售目标。随着合作开发模式的推进，新开发的楼盘逐渐“平民化”，有切入刚需市场的势头。

　　《中国经营报》记者注意到，2020年期间，仁恒置地苏州和南京的项目也相继被业主曝出物业公司将属于业主的资产低价出租套利，服务水平下降，个别房源常年漏水，地下室出现长裂缝，房屋质量堪忧。

　　针对公司业绩和项目质量问题，记者致电致函仁恒置地方面，截至发稿，尚未收到回复。

　　规模“焦虑”

　　“下阶段待售的只有170平方米的大户型房源。”3月17日，在被称为南京“富人岛”的江心洲上，仁恒江湾世纪的置业顾问许兰介绍，项目主要是面向改善型人群做的低密度产品，均价达到4万元/平方米左右。

　　仁恒江湾世纪自2019年底取得销售许可证，是南京市2020年里主要热销的楼盘之一， 仁恒G84地块包括娱乐康体用地、商办混合用地、基层社区用地、二类居住用地等。目前，多幢楼栋主体建筑已完工，未交付入住。

　　这一项目的顺利销售也支撑了开发商仁恒置地房地产业务运行。据仁恒置地披露，2020年，公司的209.6亿元收入是来自房地产销售结转，租赁和酒店收入11.39亿元，物业管理服务收入8.13亿元。

　　报告期内，仁恒置地连同其共同控制实体及联营公司的住宅和商业物业以及车位总合约销售金额约784.55亿元，总建筑面积214万平方米，分别同比上升40.8%、14%。全年平均售价同比上涨23.6%，达到36638元/平方米。其中，69.7%来自于长三角的物业销售贡献，16.3%来自于大湾区。

　　而截至2020年底，仁恒置地连同其共同控制实体及联营公司已预售尚未确认入账的累计合约预售额1064.52亿元，总建筑面积310万平方米。

　　记者注意到，以“少而精”的姿态开发20余年的仁恒置地，终究因业务规模不足“焦虑”而开始求变，主动向外界发出冲刺规模的声音。

　　2020年，仁恒置地在中国补充土储面积约232万平方米，包括从招拍挂市场和股权合作及并购两方面，在上海、南京、太仓、济南、盐城、海口、苏州和武汉等地获取165万平方米，在珠海和中山的两个旧城改造项目中收购67万平方米。总投资达到259亿元，其中119亿元来自集团。项目开发层面，在南京仁恒城市星光项目中，最小户型74平方米，降低了入门户型的门槛。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦认为，当前房地产价格调控趋严，土地成本升高，开发商一味开发高端楼盘只会拖长运营周期，导致资金使用率变差，不利于市场竞争，因此仁恒置地其实是在调整运营思路。

　　土地成本抬升是横亘在房企面前的一道难题。仁恒置地方面披露道，2020年，公司毛利率为36.4%，而2019年为41.2%，下降约5个百分点，主要原因是高毛利项目减少。

　　维权旋涡

　　“上一轮开发周期中仁恒置地表现相对保守，抢不到公开市场土地，只能通过其高溢价附加值优势跟国内有土地资源的房企合作开发。近两年赚到钱后，相对信心足也激进些，敢于在公开市场拍地，但也是选竞争不太激烈的区域。”优淘城总裁薛建雄表示。

　　在他看来，仁恒置地在上一轮房价高涨时，吃过争抢地王的亏。之前的高利润，是因为房价大涨带来的效益。去年部分城市房价停涨后，效益回归合理正常态势。因此值得注意的是，此轮仁恒置地在土地市场获取的土地，回报率还可能会更低，因为土地成本更高。

　　在利润受到售价和成本的挤压之下，一些房地产楼盘由此出现过装修和绿化减配现象。

　　近年来，仁恒置地深陷“诚信门”“维权门”旋涡，仁恒置地项目投诉、维权的事项时有发生，这让其多年铸就的品质口碑遭受质疑。

　　据此前《新民晚报》报道，上海仁恒怡庭业主反映，单价超过7万元、总价2400万元的豪宅大小问题不绝，房屋渗水、墙面渗水霉点斑斑驳驳、大理石泛碱、墙角线不垂直、门内生虫等等，前后共发现问题130余处，维修约8个月仍未能全部解决。

　　被当作标杆豪宅打造的南京仁恒江湾城也因为学区配套不兑现、高价车位引发大规模业主维权。

　　“事情已经解决，不想再多说了。”3月16日，苏州工业园区双湖板块的标杆项目仁恒海和院的购房者向记者说。