许家印的绸缪：恒大物业掘金保险经纪

　　在股价实现连续四个交易日上涨后，恒大物业集团有限公司（6666.HK，以下简称“恒大物业”）于3月16日交出了上市以来的首份成绩单。

　　财报显示，2020年，恒大物业实现营收约105.1亿元，同比增长43.3%；净利润约为26.5亿元，同比增长184.3%；毛利率为38.1%，净利率为25.2%。

　　在规模方面，截至2020年末，恒大物业拥有在管面积约3亿平方米，融易资讯网（www.ironge.com.cn），合约面积约5.65亿平方米。在业绩会上，公司管理层定下“2021年合约面积不低于8亿平方米，在管面积突破6亿平方米”的目标。

　　《中国经营报》记者注意到，追求规模之外，恒大物业在2021年将新增保险经纪业务，拟代理寿险、财险、车险等多元产品。

　　犹记得，2015年，恒大集团收购中新大东方人寿保险有限公司50%股权借此布局保险领域。标的更名后，“恒大人寿”正式亮相。

　　恒大物业管理层在业绩会上披露，公司将收购恒大保险经纪公司（以下简称“恒大保险”），该标的在2020年的保费业绩约9.5亿元。此外，公司还将与恒大人寿等公司合作，为恒大物业住户提供各类保险产品。

　　为此，恒大物业预计，公司2021年社区增值服务板块的收入增长幅度在90%以上。值得注意的是，截至2020年，恒大物业的社区增值服务收入占比仅为12%。恒大物业执行董事兼副总经理王震对此坦言，“对标行业较早上市的头部物业公司，公司的社区增值服务还有很大的提升空间。”

　　社区增值服务收入占比12%

　　众所周知，传统物业管理服务存在利润率水平偏低的普遍问题。因此，为了实现更大的利润空间，不少物业公司选择在提升增值服务（尤其是社区增值服务）的收入占比方面发力。

　　财报显示，2020年，恒大物业实现物业管理服务收入约63.22亿元，同比增长约37.1%；社区增值服务收入约12.64亿元，同比增长约120.6%；非业主增值服务收入29.23亿元，同比增长约36.1%。

　　在毛利率方面，恒大物业2020年物业管理服务的毛利率为33.6%，不及非业主增值服务的37.1%，更远低于社区增值服务的63.4%。

　　过去一年，恒大物业开展社区团购、社区传媒及社区空间运营等业务。其中，社区经营服务收入达6.22亿元，同比增长约207.3%；社区资产管理服务收入为4.81亿元，同比增长58.8%；社区生活服务收入达1.62亿元，同比增长138%。

　　不过，记者注意到，相比其他两项业务收入占比的下滑，恒大物业社区增值服务的收入占比虽出现提升，但也仅占到总收入的12%。

　　业绩会上，恒大物业执行董事兼总经理胡亮指出，相较全国其他一些将社区增值服务的收入占比提升至14%、15%水平的物业公司，恒大物业仍还有非常广阔的空间。

　　对此，恒大物业管理层同时表示，“公司的收入增长不单纯于依靠面积的增长，还有其多元化的增值服务。社区增值服务将成为公司未来增长的新引擎，力争社区增值业务在2021年突破翻倍增长。”

　　据王震介绍，恒大物业2021年在保持现有的社区资产、社区经营、社区生活服务快速增长的基础上，围绕恒大集团地产、旅游、健康、汽车、保险等多元化产业，将重点开展房产中介、保险经纪、家装美居及社区团购四项业务。

　　其中，房产中介业务将与房车宝集团全面合作，立足超过3万个服务中心及2000多万平台会员，提供房产信息的整合与推介、拓客引流及房屋托管等系列服务；保险经纪业务方面，公司将很快收购恒大保险。

　　天眼查显示，恒大保险隶属于恒大集团，由恒大互联网集团有限公司100%持股。王震表示，收购恒大保险是为补强恒大物业在社区保险板块的业务。

　　记者注意到，保险经纪业务为恒大物业在2021年新增业务。至此，许家印于6年前进军保险领域的举措，又即将成为恒大物业又一业务触角。

　　业绩会上，恒大物业管理层透露，公司专门组建300余人的并购团队，今年年初制定计划后，已与全国200余家规模1000万平方米以上的物业公司进行全面摸排，目前在谈的收购标的体量非常巨大，初步达成意向甚至在尽调的公司，整体规模已超过10亿平方米。

　　不过，需要关注的是，如此大规模，又夹杂跨业态的并购是否会对公司整体利润水平产生影响？

　　对此，王震表示，“公司的并购绝对不是盲目的，对标的的选择有清晰的标准。”他指出，最主要的标准之一是尽调审计后并购标的毛利率需在20%的水平，净利率也不低于10%。而标准化运营之外，通过科技赋能，运营成本可有效降低10%～15%，缩短其与恒大物业之间毛利率的差距。