融创去年毛利率下滑3个百分点,高价拿地遭约谈;孙宏斌称"不调控对谁都没好处"

　　“现在是优秀企业的盛世年华。”融创中国董事会主席孙宏斌在3月12日业绩会上表示。

　　孙宏斌显然对融创去年的业绩颇为满意。

　　根据3月12日上午发布的财报数据显示，2020年度，融创中国实现营业收入2305.9亿元，较上年增长36.2%； 毛利约484.0亿元，较上年增长约16.9%；核心净利润约为人民币302.6亿元，较上年增长11.8%。

　　然而不容忽视的是，融创去年业绩增长与2020年股市行情向上密不可分。财报显示，2020年融创录得96.5亿的金融资产收益，这一数字去年同期是7.8亿。

　　不仅如此，融创去年业绩增长还源于期房物业交付面积增加。如果只看当年销售额，2020年全年，融创中国累计实现合同销售金额5752.6亿元，未完成6000亿的销售目标……

　　综合来看，融创这超过2300亿元的收入，成色究竟如何？

　　汇兑收益41.6亿，金融资产收益96.5亿

　　2020年的股市上涨和人民币汇率变动，共同促成了融创光鲜亮丽的盈利数字。

　　年报数据显示，2020年融创中国净利润同比增长36.9%，而核心净利润却仅增长11.8%。这样的增幅差距如何产生？

　　由于融创发行了大量美元债，2019年因汇率变动，融创计提汇兑亏损约8.7亿人民币。到了2020年，融创在汇兑收益上挣了41.6亿元。

　　另外，2020年融创录得96.5亿的金融资产收益，主要来自贝壳上市、出售金科等金融资产取得了收益。这一数字去年同期是7.8亿。

　　去年4月14日，融创以每股8元的单价，将所持有的11%金科股份转让给红星家具集团，套现近47亿元。

　　此后，融创又先后3次通过大宗交易的方式减持金科股份，套现59.24亿元。去年以来，融创减持金科累计套现106.24亿元。

　　不仅如此，融创去年出售合营和联营公司共获得约25.7亿的收入，而2019年度这一数字为0.14亿元。

　　根据上述信息计算，融创通过汇率、股市、出售合营和联营公司获得的收入合计高达163.8亿。这163亿并非主营业务所得。

　　此外，融创中国2020年毛利率为21%，较2019年的24.5%有所下降。

　　“三道红线”踩线一档，销售目标完成不足96%

　　然而回到销售本身，2020年度，融创中国合同销售金额约人民币5752.6亿元，仅完成全年目标的95.88%，距离6000亿的年度目标还有不小差距。

　　2020年TOP 4房企中有两家未达成年度目标，融创中国便是其中之一。

　　事实上，融创中国行政总裁汪孟德曾在2019年度业绩发布会上表示：“今年做到6000亿+的销售目标是没有问题的。”

　　然而一年过去了，融创中国董事会主席孙宏斌在3月12日业绩会上回应称：“6500我也能实现。但没有必要弄到（去年销售额）6000亿。”他将未完成目标归结为疫情和调控。

　　此外，从各个板块的营收来看，2020年融创中国物业开发取得收入2188亿元，占比达到了94.9%；文旅城建设及运营收入38.8亿元，占比仅为1.7%；物业管理收入33.4 亿元，占比1.5%。

　　负债方面，根据2019年末的数据，融创“三道红线”全未达标。到2020年中期，融创剔除预收款后的资产负债率为82%，净负债率为149%，现金短债比为0.47，依然全未达标。

　　截至2020年末，融创净负债率约为96%，较去年年底下降约76.3个百分点；非受限现金短债比约为1.08；剔除预收款项后的资产负债率约为78.3%。

　　值得注意的是，负债方面，截至2020年末，融创中国负债总额9305亿元，同比增加约9.9%，资产负债率约为83.9%。

　　这意味着，融创中国在“三道红线”面前仍踩线一档。

　　“我是支持调控的，不调控的话这个行业没办法干了，不调控的话房价和地价都要上天了。不调控的话，对开发商来说地价比房价涨得快，赚不了钱。老百姓也买不起，不调控对谁都没好处。”融创中国董事会主席孙宏斌在公司2020年业绩会上谈及楼市调控时说道。

　　孙宏斌称：“两年前我们就一直在说，我们不希望负债总额增加，希望增加净资产和销售。调控让这个行业安全了。”

　　今年销售额被保利超越，排名第五

　　面对踩红线的压力，2020年下半年，融创将降负债列为重点工作，其中一项措施就是严控拿地节奏和质量。

　　据中国指数研究院数据显示，融创中国2020年以拿地金额695亿元，拿地面积1304万平米，在行业内分别排第15和第8位，创下历史新低。这与融创在业内排名第四的地位完全不符。

　　相较于此前的数据，融创中国2019年全口径拿地金额1541亿元，新增土储5066万平米，分别位列行业第3和第2。

　　这样做的结果是2020年融创全面降速，其中拿地金额同比骤降55%，新增土储同比大减74.2%，新增货值则同比大降47%。

　　对于融创这样的头部房企而言，这等于是急刹车。而土储收缩已经对销售收入产生影响。

　　最新数据是，中指研究院发布2021年1-2月中国房地产企业销售业绩TOP100榜单，融创从行业第四，被保利地产超越，下降至行业第5。

　　“红线”仍踩，但补充土储迫在眉睫。

　　融创从2021年开年以来，开始了大规模的拿地行动。据统计，仅今年2月份，融创就已斥资117.6亿元在全国各地扩储。

　　据克而瑞的数据显示，前两个月，融创拿地金额225.2亿元，新增土储226.5万平，分别位列行业第4、第6位；新增土地货值498亿元，位列行业第3。

　　其中，有多幅地块是高溢价获得。据统计，其中溢价12%以上的达到了6幅，溢价率最高的芜湖市一处地块，溢价率达到了169.44%。

　　高价拿地遭地方政府约谈，孙宏斌称“不调控对谁都没好处”

　　骤然减少拿地，又骤然增速扩储。融创近期已遭到地方政府的约谈。

　　日前，“上海普陀”微信公众号发布了一则消息，针对该区此前土拍地块高溢价成交的情况，普陀区政府约谈了融创方面相关负责人。

　　高溢价拿地，这背后反映的或恰是融创的土储焦虑。

　　具体来看，融创中国2月20日，在普陀区拍下了一块高价地。

　　上述地块出让面积3.82万平方米，起始价为47.39亿元，融易资讯网（www.ironge.com.cn），起始楼面价为6.2万元/平方米。

　　该地块吸引了包括融创在内的三家房企竞争，最终，融创以64.52亿元摘得，溢价率36.15%，成交楼面价为8.43万元/平方米。

　　这个价格刷新了上海普陀区宅地成交单价。

　　值得注意的是，就在去年12月18日，离该地块仅463米的同一区域，大华集团拿地成交楼面价仅4.74万元/平方米，溢价率17.55%。

　　而这一点，普陀区房管局在竞买活动开始前发布的提示中也写得很清楚，该地块周边商品住宅销售均价为9.6万元/平方米。

　　这意味着，如果房价不涨，融创中国或难以在高土地溢价项目中获利。