细细的红线 | 美的置业 千亿一年

　　观点地产网 自2010年走出珠三角算起，美的置业全国化之路已经10年。 

　　作为一家知名制造业企业旗下的地产公司，美的置业的发展规模在一众类似企业中或许称得上“最好”。 

　　超千亿销售规模、已经完成全国化布局、持续而稳定的增长，一系列成绩看起来还不错。 

　　然而，在千亿业绩之下，美的置业的“烦恼”也不少。最直接的一个就是，在2020年监管部门设置的“三条红线”中，美的置业踩中一条。 

　　去年8月，监管部门意在希望房企控制负债，不要继续快速加杠杆，为此，红-橙-黄-绿”四档管理成为监管部门对房企的分类依据，并按照剔除预收账款资产负债率为70%、净负债率为100%、现金短债比为1三条标准，对销售额较高的50家房企进行了划分。 

　　按照美的置业2020年中期报告显示，美的置业按照剔除预收账款资产负债率81.1%，踩中红线，其余两个指标都在绿档。 

　　因此和大部分企业一样，调整“踩线”指标，成为美的置业的重要任务。 

　　千亿之路 

　　按照官网显示，美的置业成立于2004年，是知名制造企业美的控股下属企业，并由美的创始人何享健先生实际拥有。 

　　截至2020年6月30日，美的置业在珠三角、长三角、长江中游、华北和西南5大核心经济区的61个城市布局295个项目，已进驻上海、广州、武汉、天津、郑州、重庆、成都等国家中心城市。 

　　截至2020年12月31日止十二个月，美的置业及附属公司连同合营企业和联营公司的合同销售金额约人民币1261.6亿元，相应已售建筑面积约1111.4万平方米，分别同比增长和24.63%和10.88%。

　　数据来源：企业公告 观点指数整理 

　　和大部分房企在2020年的表现一致，美的置业上半年销售处于全年低位，然后一路上扬，年末达到全年高位水平。 

　　观点指数此前发布的《2020中国房地产销售TOP100》榜单中，美的置业排名第31位，距离TOP30一步之遥。 

　　虽然和销售排名前十甚至前五的房企仍有不小差距，但在由家电制造业进军房地产行业的一众房企中，美的置业的表现已属优异。 

　　事实上，几乎所有家电企业都布局了房地产业务，包括格力、长虹、海尔、海信、奥克斯等。 

　　从公开信息来看，取得了较好成绩的企业并不太多。 

　　以格力地产为例，2020年前三季度的营业收入为42.5亿元，归属于上市公司股东的净利润5.97亿元，而2019年销售金额为49.74亿元，销售面积23.8万平方米。 

　　至于其他几家，融易资讯网（www.ironge.com.cn），负责海尔地产业务的海尔产城创集团，有第三方统计称去年前11月销售190亿元左右，奥克斯地产2019年未经企业核实的第三方销售数据为80亿元左右。 

　　看起来并不算太高的销售业绩，依然吸引着家电企业进入。事实上，此前就曾有分析称，房地产企业年利润几乎都是家电龙头企业的一倍以上，或许这也是家电大鳄们集体进军地产业的原因之一。 

　　有分析称，房地产基本上可以看成家电企业的一个投资方式，现在房地产整个利润前景感觉不错，所有大家都纷纷进去。 

　　还有一些是在主业上盈利非常艰难，那不如去做副业，通过家用电器的资产去做抵押，去融资，然后进入地产。 

　　显然，对于美的集团而言并不存在主业盈利艰难的情况。据公告显示，美的集团2020年上半年营收近1400亿，净利润139亿。 

　　融资和负债 

　　背靠着美的控股这棵大树，为美的置业的发展带来不少便利，尤其是在融资方面。 

　　据美的置业上市前招股书显示，2018年10月成功上市前大举扩张阶段，美的置业负债水平一直居高不下，其中2015-2017年，净负债率分别为622.1%、624.7%、118.9%；2018年度以及2019年度的净负债率则分别为97.4%、89%。 

　　2020年中期，美的置业净负债率降至86.8%，虽然和2019年相比降幅并不算太高，但从趋势来看却一直稳定下降。

　　数据来源：企业公告 观点指数整理