新大正业绩增速放缓之际推股权激励 5年复合增长36%目标有点高？

　　2月23日，碧桂园服务拟收购蓝光嘉宝的消息在物业圈炸开锅，导致前脚发布多个公告的新大正关注度降低。作为A股非住宅物管稀缺标的，新大正自去年10月发布首单并购，表示将跳出原有业务逻辑，这次又从多个维度释放积极信号。 

　　一是更改公司名称，由原来的“重庆新大正物业集团股份有限公司”变为“新大正物业集团股份有限公司”，去掉了重庆二字彰显公司全国化的野心。同时新增养老服务、固体废物治理、污水处理等经营范围。 

　　二是发布2021年股权激励计划。根据解锁条件，未来五年公司营收/净利润复合增长率为35.7%及30.6%。由于2020年年报未出，以2019年为基准过去三年营收/净利润复合增长率为23.6%/27.2%。中信建投研报认为，融易新媒体，该方案锁定期长业绩考核要求高。 

　　面积增长缓慢  业绩承压  

　　新大正为一家独立的第三方物业管理公司，主要为各类城市公共建筑提供物业服务。2017-2019年，公司营业收入从7.7亿元增长到10.6亿元，同比增速由23.5%降至19.1%；净利润从0.71亿元增长到1.05亿元，同比增速从157.9%降至18.7%。业绩增速放缓明显。 

　　从最新三季报来看，2020年9月营业收入同比增长18.6%至8.9亿元，净利润同比增长16%至0.9亿元，2020年全年业绩或延续此前增速放缓的态势。 

　　A股目前只有4家物业股，而且与大部分以住宅为主的物企不同，新大正向场馆、园区、航空等业态提供服务，标的稀缺性强。但新大正往年只公布签约面积，并未公布在管面积，业绩确定性方面较弱。 

　　2016-2018年新大正签约面积为5138万方、6010万方、6272万方，2019年年报数据为近7000万方。按照上市时披露的合同情况来看，2019年、2020年分别有1559万方、2232万方合约到期，占比达23%、33%，连续两年的合同到期大年在一定程度上也给公司增长带来压力。2020年末，第三方克尔瑞数据显示新大正在管面积为6800万方，反映出规模上的突破可能不大。

　　业绩承压之际，2020年10月新大正发布了上市以来的首单并购。标的民兴物业2020年前三季度实现的1.7亿营收和1900万净利润计算，将对公司全年营收和归母净利分别形成约17%和15%的增幅。并购公告一出，新大正股价当天涨停。 

　　彼时新大正坦诚，IPO募投项目“停车场改造及投资建设”因需与产权方沟通进展缓慢。在物管行业飞速发展阶段，公司需要跳出原有的业务逻辑，通过市场拓展、收并购合作等方式加速全国化、规模化进程。 

　　5年复合增长36%  股权激励考核标准有点高？  

　　跳出原有逻辑的新大正，5个月时间不到后续系列操作就来了。 

　　23日公司发布股权激励计划草案。本次激励计划的授予价格为26.92 元/股，是当前股价的50%。首次授予的激励对象共17 人合计125 万股，覆盖了公司董事、总裁、助理总裁、董事会秘书等核心高管以及部分骨干中层管理人员。同时本次股权激励方案的锁定期限长，限售期分5 期，最长一期达60 个月。

　　关键的解锁条件以2020年业绩为基准，每年均有增长。以此计算，2021-2025年收入同比增速分别不低于45%、44.8%、42.9%、26.7%、21.1%；净利润同比增速分别不低于35%、40.7%、31.6%、24%、22.6%，未来5年营收/净利润的复合增长率达到35.7%/30.6%。 

　　这个绩效考核要求高吗？从新大正往年数据来看，以2019年年报为期末值，过去5年营收/净利润的复合增长率为23.6%/27.2%，在基数较小的早期新大正业绩增长尚达不到此次股权激励业绩要求。 

　　从行业来看，过去5年营收复合增长率超过35%的只有彩生活和雅生活服务。但大部分物业都是近2年新上市，样本数量较少。从近3年数据来看，27家上市物企营收/净利润复合增长率均值为36%/48%。

　　考虑到新大正作为一家独立三方企业，相对于有房企支撑的物企，只能通过并购或外拓来提升规模，短板非常明显。综合分析认为，该股权激烈考核标准超过市场预期。 

　　另外值得关注的是，本次股权激烈对象前两位刘文波及高文田，分别曾任中航物业（招商积余）前总经理及副总经理。中航物业的在管业态也是以非住宅物业，分析认为此次股权激励计划有利于绑定核心高管，激发干劲。