康桥悦生活闯关港股IPO：业务高度依赖河南 资本负债率飙涨

　　财联社（北京，记者 李洁）讯，物企上市潮仍在持续。康桥悦生活集团有限公司（以下简称“康桥悦生活”）近日向港交所递交了招股书，成为目前在港股排队上市的第九家物业公司。

　　据不完全统计，目前在港交所排队上市的物管企业还有领悦服务、融信服务、禹佳生活服务、新希望服务、德信服务、世纪金源服务、朗诗绿色生活、中骏商管等。

　　招股书显示，截至2020年9月30日，康桥悦生活共拥有100个在管物业，总在管建筑面积约为1370万平方米，共覆盖三个省的17个城市；已签约管理218个物业，总合同建筑面积为3650万平方米，覆盖八个省的28个城市。

　　康桥悦生活的营运高度集中于河南省。2018年、2019年以及截至2020年9月30日，位于河南省的在管总建筑面积分别占其在管总建筑面积约100.0%、95.3%及95.0%；来自河南省的在管物业所得的物业管理服务收入分别占总物业管理服务收入约100.0%、99.5%及91.8%。

　　不过，该公司有意摆脱对单一省份的高度依赖。

　　“我们在坚持深耕河南省20个城市的同时，将进一步进军新的城市，并拓展至具有高经济增长潜力的全国核心区域，如长三角区域、大湾区区域及京津冀区域等。”康桥悦生活方面表示。

　　在业绩方面，融易新媒体，2018年、2019年以及截至2020年9月30日止九个月，康桥悦生活收入分别为2.29亿元、3.63亿元及3.66亿元；毛利分别为0.54亿元、1.11亿元及1.25亿元；净利润分别为0.22亿元、0.6亿元及0.72亿元。

　　事实上，随着以轻资产模式发展的物业公司受到资本市场追捧，今年更多房企加入到拆分旗下物业公司上市的队伍中来，而康桥悦生活关联房企则为康桥集团。

　　此外，在融资新规影响下，推动物业公司上市被视为一种去杠杆、加权益的手段。

　　中信证券分析师陈聪指出，“三道红线”之下分拆物业被当作一种改善财务的办法，无论该板块是否已经准备好独立运营，房企都会急于推动物业公司上市募集资金。

　　值得关注的是，近年来，康桥悦生活的负债增长较为迅速，位于行业高位。招股书披露，2018年、2019年及截至2020年9月30日，其银行借款分别约0.47亿元、0.55亿元及3.54亿元；资本负债率分别为149.2%、86.6%及258.3%。

　　“通过股权融资方式补充权益，有助于显著改善企业杠杆水平，尤其是资产负债率和净负债率。”陈聪认为。

　　截至2020年9月30日，康桥悦生活流动资产为5.52亿元，流动负债为5.11亿元，期末现金及现金等价物为0.73亿元。

　　“负债可能会使我们更容易受整体经济或行业状况的不利发展所影响，并限制我们对业务或经营行业变化的规划或反应的灵活性，未来可能还会产生额外负债。”康桥悦生活方面称。

　　于往绩记录期间，康桥悦生活有很大部分物业管理服务合同与康桥集团开发的物业有关。与康桥集团建立的长期的合作关系为康桥悦生活带来增长机会的同时，也让该公司的业务较为依赖康桥集团的发展。

　　2018年、2019年以及截至2020年9月30日，康桥集团开发的物业分别占康桥悦生活在管总建筑面积的37.8%、39.9%及39.3%；从康桥集团产生的非业主增值服务的收入，分别占康桥悦生活非业主增值服务总收入的70.6%、64.6%及64.8%。

　　“康桥集团经营的任何负面发展或其开发新物业的能力均可能影响我们获得新物业管理服务合同的能力，若我们无法维持康桥集团开发的在管物业的数量，则经营业绩及增长前景可能会受到重大不利影响。”康桥悦生活方面表示。