房企1月销售普遍迎“开门红” 投资回归一二线城市趋势不变

　　上市房企日前陆续发布2021年1月销售数据，多家头部房企开局销售良好。

　　机构数据显示，受2020年同期低基数影响，2021年1月，TOP200房企整体销售业绩同比增速达到65.5%，绝大多数房企实现2021年“开门红”。从拿地规模来看，房企投资回归一二线城市趋势不变。

　　销售业绩同比大增

　　根据克而瑞公布的百强房企销售榜单，2021年1月，TOP100房企实现销售操盘金额8705.3亿元，单月业绩规模较去年同期大幅上升70.7%，较2019年同期增长50.3%。1月百强房企销售数据强势反弹，既有去年同期因春节假期和疫情出现导致的基数偏低的原因，也有热点城市市场持续回暖带来的行业成交升温的缘故。

　　从企业表现来看，40家典型上市房企中，38家企业单月业绩实现同比增长。具体来看，1月，绿城、越秀、美的、中南、禹洲、雅居乐、华润、招商和佳兆业单月业绩同比增长超过100%。大部分房企在传统淡季的销售表现较好，主要是因为一线与强二线城市房价出现明显上涨，购房需求快速释放，近期在这些城市有项目开盘的房企因此受益。

　　华润置地2月9日晚发布的1月销售数据显示，公司及附属公司实现总合同销售金额242.1亿元，同比增长119.4%。1月，投资物业实现租金收入13.7亿元，同比增长29.1%。

　　头部房企开局普遍较好，但因上年同期基数较稳定，增速不及其他梯队房企。如中国恒大1月实现合约销售金额581.2亿元，同比增长43.3%；合约销售面积为655.6万平方米，同比增长45.8%。融创中国1月实现合同销售金额351.7亿元，同比增长89%。

　　克而瑞指出，1月各梯队房企全口径销售额同比均有不同程度增长。其中，Top1-3、Top4-10、Top11-20、Top21-50、Top51-100各梯队全口径销售额增速分别为29.0%、90.1%、73.1%、85.6%、89.7%，较去年同期提升明显。

　　债券融资规模加大

　　中信建投研报指出，1月房企股权融资规模大幅回落，债券融资环比大规模扩张。股权融资方面，港股市场较活跃，荣万家、星盛商业及宋都服务三家物管公司成功实现IPO融资。债券融资方面，1月房企债券融资总额为1511.31亿元，环比上升134.96%。其中，境内债发行规模为726.68亿元，环比上升48.61%；海外债发行规模为784.63亿元，环比上升408.8%。1月，境内多数品种债券利率下调，海外债利率为6.55%。信托融资规模有所下降，房地产信托产品成立数量390个，募集资金532.57亿元，环比下降27.12%。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，当下房企融资井喷，境外融资爆发，主要原因是房企未雨绸缪加大融资，以避免可能的政策风险。企业抓紧窗口期加大融资，融资成本也相对较低，有利于企业置换过去的高额度、高成本融资。从融资成本看，企业融资成本分化严重，部分企业融资成本低于6%，也有企业融资成本超过13%。

　　分析人士指出，2021年是房地产政策环境继续趋紧的一年，房企资金压力加大。房企需要加强现金流的管理与预警，在收入端通过多种措施加速去化，甚至以价换量；在支出端量入为出，调整拿地力度，融易新媒体，才能有效缓解资金压力。此外，房企还需要根据市场变化、城市周期，调整供货结构与推盘节奏，才能更好地应对市场的不确定性，实现促去化、抓回款的重要目标。

　　拿地相对谨慎

　　从房企开年拿地情况看，受“三条红线”影响，叠加持续推出的楼市调控政策，1月房企拿地相对谨慎。

　　克而瑞研报指出，1月30家典型房企新增土储总建筑面积为1826万平方米，新增土地成交总价为1193亿元，相比2020年月均的4648万平方米和2439亿元，都有明显收窄。

　　资金相对宽裕的央企存在优势，投资表现相对突出。2021年1月，保利、中海、招商、华润等央企当月投资金额均超50亿元。头部央企凭借贯穿周期的资金优势，仍维持一定的纳储力度，而部分负债承压的企业投资收窄明显。

　　整体来看，一二线城市是房企纳储的重点，典型房企拿地结构中一二线城市占比达到50%。其中，长三角及中西部地区土地成交面积占比略高，主要是杭州、西宁、南京、成都等城市土地成交规模较大。三四线城市方面，邯郸、六安、宜宾、金华等城市土地成交建筑面积居前。