金科股份去杠杆“三道红线”指标优化，对外担保额超净资产3倍仍“存忧”

　　在2月1日晚间公告披露的2020年业绩快报中，金科股份(SZ:000656)“三道红线”首次全部“转绿”，达标监管要求。 

　　或是受业绩因素影响，2月2日收盘，金科股份报7.47元涨6.86%，创2021年以来的单日最高涨幅，总市值约为398亿元。 

　　如同其近些年销售额持续增长一样，2020年金科股份多项盈利指标呈现增长。而截止期末，金科股份净负债率为71.84%，剔除预收账款后的资产负债率68.99%，已达标“三道红线”。 

　　金科服务是如何在半年内达标监管要求的？复盘2020，或可总结为这样一句话：“缓拿地、强回款、分拆物业优化报表”。 

　　仅用时半年便达标“三道红线” 

　　公告显示，2020年金科股份营收878.07亿元、归母净利润70.20亿元、基本每股收益 1.30元，分别同比增长29.56%、23.69%、23.81%。 

　　对此，金科股份称，公司各项指标增加主要系2020年交房规模及整体销售毛利润增加所致。 

　　金科股份还披露了公司具体的资产负债结构，2020年，金科股份总资产3809.11亿元，同比增长18.44%，其中货币资金435.56亿元，同比增长21.04%。 

　　总负债3072.60亿元，同比增长14.03%。其中，预收账款及合同负债1433.81亿元，同比增长25.1%；有息负债总额964.71亿元，同比减少3.32%；短期有息负债总额311.60亿元，同比下降4.62%。 

　　此前，金科股份2020年三季报数据显示，其剔除预收账款的资产负债率为72.71%，净负债率为112.2%，现金短债比为1.02倍，在“三道红线”中踩了两条。 

　　而截止2020年末，金科股份净负债率为71.84%，下降40.72个百分点；剔除预收账款后的资产负债率为68.99%，下降3.72个百分点，三道红线首次全部“转绿”。 

　　将时间线再往前推，2020年半年报时，金科股份剔除预收款后的资产负债率为74.08%，净负债率为124.62%,现金短债比0.98倍，还曾“三道红线”全踩。

　　金科股份2017年至2020年资产负债情况，图片来源：搜狐财经 

　　换言之，面对房企融资“三道红线”压力，金科股份去杠杆非常努力。仅用半年时间，三道红线便已全部“达标”。 

　　三季度拿地速度放缓 

　　事实上，金科股份并非“三道红线”监管新规的试点企业。 

　　去年11月18日，金科股份曾披露一份其对投资者调研活动主要问题及回答摘要，在“三道红线”政策出台后，首次直接表示公司对此的相关计划。 

　　在此之前，金科股份更多是以“将密切关注调控政策的变化”，“针对性的制定相关预案”等较普适的答案，来回复外界的疑问。 

　　在金科股份看来，三道红线影响的不是融资规模，而是金融机构的资金支持方向。“即一旦触达红线，金融机构可能就会担心借贷意愿，更多是认可度的问题和方向问题，判断企业是否稳健的标准。” 

　　对于未来如何继续降杠杆，金科股份给出了一些措施，包括控制有息负债杠杆水平、以现金流和净利润为核心，转变传统拿地方式、适当提升供应链融资等方面。 

　　“转变拿地方式”也许是其中效果能最快体现一环，金科股份各报告期数据显示，自从“三道红线”新政公布后，其便放慢了拿地的步伐。 

　　2020年上半年，金科股份新增计容建面1370万平方米，同比下降10.5%；对应拿地金额546亿元，同比提升29.1%。 

　　彼时，546亿元的拿地金额，占金科股份档期销售金额868亿元的62.9%；相比2019年同期，提高10.9个百分点。 

　　2020年前三季度，金科股份新增计容建面1995.3万平方米，同比下降18.4%；对应拿地金额740亿元，同比增长20.6%。 

　　而740亿元的拿地金额，仅占金科股份当期销售额1474亿元的50.2%，同比上升1.4个百分点。 

　　照此计算，金科股份第三季度新增拿地金额仅194亿元，占金科股份当期销售额的32.01%，比例较低。 

　　而2020年全年，金科股份新增土地148宗，同比减少22.91%；对应的拿地金额892亿元，同比增幅0.45%为近四年来的最低值。2017年时，金科股份拿地金额同比增幅达120%。

　　金科股份近年来拿地概况，图片来源：搜狐财经 

　　不过，虽然金科股份的拿地速度有所放缓。但金科股份2020年拿地均价3773万元，同比增长41.2%，这也是金科股份自2017年拿地均价三连降之后的首次上涨。 

　　分拆物业优化报表 

　　除此之外，由金科股份持股53.97%的综合智慧物业服务商金科服务成功登陆港交所，也是金科股份降负债重要的一环。 

　　2020年4月，金科股份发布分拆金科服务上市计划。6月底，正式向港交所递交招股书。11月5日，金科服务正式启动招股。 

　　海通证券曾测算，按照市场平均58.42倍的PE计算，金科服务对应估值218亿元，融资约60.55亿元。 

　　以该预测结合金科股份中期财务数据计算，分拆上市将令金科股份剔除预收款后的净负债率从半年报的124.62%降为103.7%。 

　　11月17日，金科服务正式上市，共发行1.33亿股H股，IPO发售价定为每股H股44.7港元，筹得款项净额约为57.38亿港元。