募资0元、92天“闪电”上市 建发物业的野心与尴尬

　　建发物业成为2020年第17家在港上市的内地物企。

　　本报记者郭阳琛石英婧上海报道

　　在辞旧迎新之际，建发物业管理集团有限公司（002156.HK，以下简称“建发物业”）以介绍方式“压哨”上市，成为了2020年第17家在港上市的内地物企。

　　分拆上市完毕后，建发物业的大股东为建发国际投资集团有限公司（001908.HK，以下简称“建发国际”），持有100%股权；建发国际则由建发房地产集团有限公司（以下简称“建发房地产”）间接持股68.58%。而建发房地产则由厦门建发股份有限公司（以下简称“建发股份”，600153.SH）、厦门建发集团有限公司（以下简称“厦门建发”）分别持股54.65%及45.35%。

　　从2020年9月30日递表至上市，建发物业仅花费92天便在港交所成功敲钟，这一速度也仅次于恒大物业的64天。但选择介绍方式上市，意味着没有“公开招股”一环，也失去了一次直接融资的机会。

　　建发国际相关负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示，建发物业之所以选择介绍方式上市，一方面，为了保护原有股东利益；另一方面，则看重该方式上市程序更为快捷。

　　而在多名受访专家看来，建发物业作为小型物企，对于资本市场并没有太大的吸引力，首要考量的便是避免陷入“上市即破发”的困局。

　　介绍方式压哨上市

　　“这次我们做的是一比一的分派，每持一股建发国际股票，便能对应分割一股建发物业的股票。”

　　2020年12月28日，建发物业发布公告称，将以介绍方式在香港联交所主板上市，于12月31日上午9时开始买卖股份。

　　值得一提的是，2020年12月23日，建发国际董事会已将建发物业共约11.77亿股的全部已发行股份，向符合资格的建发国际股东分派。

　　建发物业的迅速“敲钟”或多或少应归功于以介绍方式上市。“这次我们做的是一比一的分派，每持一股建发国际股票，便能对应分割一股建发物业的股票。不做融资一方面考虑到保护原有股东利益；另一方面，从我们本身角度来考虑的话，介绍方式上市在程序上相对更为快捷。”建发国际相关负责人向记者表示。

　　“这在物业行业已有先例，之前碧桂园服务也是以此方式上市，其核心在于上市时不发新股不募资，原有公司股权结构维持不变。”物业行业资深专家金永宏认为，建发物业此举的主要原因包括：第一，近期新上市物业股，特别是中小股上市即破发频现，通过介绍方式登录资本市场可避免此尴尬现象；第二，介绍方式上市程序上更快捷，使其得以搭上2020年的末班车；第三，“先开船再售票”，虽然此时没有发新股不募资，但可为未来配售融资埋好伏笔。

　　物业和社区经济分析师黄也认为，建发物业之所以反常地选择以介绍方式上市，最关键的是希望能避免破发。“随着物企上市的数量激增，整个资本市场越来越冷静，但建发物业目前还没有特别吸引投资人和资本的资产。另一方面，如果在这个物企上市风口没能上市，以后再想上市难度就更大了，现在至少多了一个融资的渠道和平台。”

　　2020年，内地物企掀起了一股“上市潮”。但四季度起，多家物企遭遇上市即破发，整个物业板块难掩颓势。

　　但在业内看来，三道红线下房企之所以急于推动物企分拆上市，是希望通过股权融资的方式补充权益，能够显著改善企业杠杆水平，尤其是资产负债率和净负债率。

　　2021年1月5日，建发国际最新披露数据显示，截至2020年末，集团连同其合营公司及联营公司实现累计合同销售金额约907.70亿元，累计合同销售面积约465.30万平方米，同比分别增长约78.75%及约58.70%。

　　但较为激进的扩张策略也让建发国际债务压力陡增。记者计算发现，建发国际的净负债率已从2019年底的234%飙升至2020年上半年的303%。加之剔除预收款后的资产负债率为79.24%，触碰了“三道红线”中的两道。

　　建发物业通过介绍方式上市，无疑少了一次直接融资降杠杆的机会，但建发国际内部却仍对公司的负债水平保持乐观态度。

　　一名建发国际内部人士告诉记者，公司方面认为，“三道红线”目前还没有一个明确的监管主体。对于公司的负债水平，建发是统一从建发房地产大集团来看的，目前三条限制目标都是合规的，“所以我们内部认为并不存所谓的债务问题。”

　　业绩可持续存忧

　　建发物业成立于2018年，此前包含于建发国际的业务版图中，规模则处于行业中下游。

　　天眼查信息显示，厦门建发成立于1980年12月，系一家国有大型综合性投资企业，现拥有全资及控股、参股企业40多家，主要业务涵盖供应链运营、房地产开发、旅游酒店、会展业等多个领域。

　　而建发物业成立于2018年，此前包含于建发国际的业务版图中，规模则处于行业中下游。