泛海控股卖“子”难解债务压力 控股股东评级惨遭下调

　　本报记者张晓迪北京报道

　　泛海控股（000046.SZ）全面转型金融业已满一年。自2020年1月13日，中国证监会核准，泛海控股行业分类由房地产业门类更新为金融业门类，其旗下业务除了剩余地产项目，重点业务倾向金融和战略投资。

　　在通过处置多项地产资产全面转向金融业后，泛海控股仍未停下处理旗下地产资产的脚步。有业内人士称，泛海控股仍需出售地产项目来纾困。

　　《中国经营报》记者注意到，2020年以来，泛海控股以12亿美元（折合人民币85.08亿元）出售海外地产项目，但筹划一年，交易最终未能完成。而就在海外资产出售搁浅之际，泛海控股又开始抛售其旗下核心地产项目——武汉CBD项目。

　　然而转型两年多，泛海控股仍然面临较大偿债压力。财报显示，截至2020年三季度末，泛海控股面临400多亿元短期债务，而其账面资金仅188.7亿元。接下来，泛海控股如何解决负债压力，记者采访泛海控股相关负责人，截至发稿未收到回复。

　　旧金山项目两度出售未果

　　2020年12月31日，泛海控股公告称，受美国新冠疫情的影响，泛海控股位于美国的两处资产出售计划因尽职调查难以正常开展而终止。

　　据记者了解，这已是上述资产第二次出售失败。

　　据相关公告，2020年3月，泛海控股旗下境外公司OceanwideCenterLLC和88FirstStreetSFLLC（以下合称“卖方”）与非关联第三方HonyCapitalMezzanineFund2019Limited（以下简称“弘毅公司”）签订协议，根据协议，卖方拟以12亿美元向后者转让其拥有的位于美国旧金山FirstStreet和MissionStreet的相关境外资产（以下简称“旧金山项目”）。

　　工商资料显示，泛海控股通过其境外全资孙公司泛海控股国际投资有限公司（以下简称“泛海国际”）间接持有上述两家境外公司100%股权。

　　根据相关公告，本次拟出售的标的资产，由两部分组成，第一部分为，OceanwideCenterLLC持有的FirstStreetTowerSite办公塔建设用地（40/50/62FirstStreet等3个地块）和对应在建工程、MissionStreetTowerSite酒店塔建设用地（512/516/526MissionStreet等3个地块）和对应在建工程、78FirstStreet现有物业；第二部分是，88FirstStreetSFLLC持有的88FirstStreet、510Mission/82-84FirstStreet的2栋现有物业。

　　根据约定，12亿美元交易价款中的7亿美元在交割时支付，剩余5亿美元作为盈利能力款。

　　泛海国际曾表示，如果此次交易能顺利完成，公司将不再持有美国旧金山项目，有利于优化公司境外资产布局，有效减轻公司的境外经营风险。

　　但最终由于尽职调查未能完成，导致此次交易终止。根据协议，尽职调查期截止日期为2020年6月30日，双方本应在尽调期结束后的15日内进行交割。泛海控股称，由于美国当地疫情影响，该交易的尽职调查一推再推，从6月30日延迟至2020年9月30日，后又延迟至12月31日，最终也未能按时完成。

　　早在2019年3月，泛海控股曾称，考虑到国家的境外投资政策和美国房地产周期变化情况，泛海控股放缓了海外项目的资金投入和开发节奏，并且不排除出售部分项目的可能性。

　　值得一提的是，泛海国际曾在2020年1月份的时候宣布和另一位买家SPFSANFRANCISCOOWNER,LLC签署了交易协议，当时泛海国际拟以10.06亿美元向交易对方转让上述资产。

　　按照当时双方的协议约定，此次尽职调查的截止日为2020年3月25日23:59。但到了截止日期，泛海国际收到了交易对方发来的终止通知，因而该笔交易不再继续进行。4天之后，泛海方面就与弘毅公司签订了交易协议。

　　30.66亿元出售核心地产

　　而就在旧金山项目出售失利后，泛海控股又启动了一项资产，以30.66亿元转售武汉中央商务区地块。

　　2021年1月5日晚间，泛海控股发布公告称，其控股子公司武汉中央商务区股份有限公司拟向武汉瑞坤房地产开发有限公司（买方）出售武汉中央商务区不动产权证号为“鄂（2019）武汉市江汉不动产权第0008198号”宗地的国有建设用地使用权。

　　公开资料显示，武汉中央商务区，是泛海控股最为核心的地产项目。该项目于2001年立项，历时10年建设开发，至今尚未全部完工。而上述地块坐落于武汉市江汉区，其功能定位为商服、住宅、公共设施、公共建筑，土地使用权面积8.37万平方米。

　　泛海控股2020年中报显示，该项目的总建筑面积为414.29万平方米，截至2020年6月底，该项目剩余可开发建筑面积达到287.4万平方米，占比接近七成。

　　有分析人士曾称，武汉CBD项目体量大、开发运营时间长、资金回笼周期长，运营期间，需要泛海控股通过融资进行推动，否则，短期内资金压力会很大。