“三道红线”下的中小房企生存启示录

　　本报记者张玉上海报道

　　后疫情时代，“三道红线”政策的出台给快速发展的房地产行业带来了不小的震动。如何平衡好扩张和资金之间的难题也成为房企尤其是中小房企必须面临的一道难题。

　　日前，标普信用评级（中国）有限公司（以下简称“标普信评”）发布研究报告认为，如果控制房地产企业有息债务增长的监管规则扩大适用范围，长期来看有利于房地产行整体信用风险的下降，但中短期内高杠杆房企在资本市场的融资空间将被压缩，存货变现将成其缓和流动性压力的关键。标普信评跟踪的87家样本房企中，同时触碰三条红线的房企占了24.1%，完全没有碰线的企业仅占12.6%。

　　“三道红线”政策高压之下，赴港上市成为中小房企的“救命稻草”。不过，从进程来看，中小房企今年的上市之路并不“平坦”。

　　数据显示，2020年共有7家中小型房企拿到港股入场券。12月11日早间，大唐集团控股有限公司（02117.HK，以下简称“大唐地产”）于港交所正式挂牌，开盘后几分钟一路下挫，最低报每股3.61港元，下跌20.83%，随后快速反弹。截至下午收盘，大唐地产报4.59港元/股，较开盘价4.56港元微涨0.66%。

　　针对“三道红线”政策下企业发展相关问题，光明房地产集团股份有限公司（600708.SH，以下简称“光明地产”）表示，光明地产已经通过加快资金回笼，加强融资和现金流程管理，保障后续资金周转。12月17日，大发地产相关负责人回应表示，公司目前的战略是比较稳健的，公司始终持有审慎的态度，不拿高价地。此外，公司融资、发债也都是按照正常节奏进行。

　　上半年21家房企进入“红色档”

　　今年8月，人民银行、住建部召开房企座谈会，约谈12家房企，明确了资金监测和融资管理规则，即传闻已久的“三道红线”。根据会后媒体报道，上述房地产企业资金监测和融资管理规则主要指的是“三道红线”政策，即“剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”，根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，如房企“三道红线”都触线则为红档。

　　《中国经营报》记者日前获取的一份资料显示，2020年上半年末，21家房企同时触碰“三道红线”，被列为红色档房企。其中不少属于高杠杆扩张的的中小房企。

　　具体来看，截至2020年上半年末，三盛控股（集团）有限公司（以下简称“三盛控股”）现金短债比为0.28，净负债率为504%，扣除预收后的资产负债率为92%。三项指标均处于“红色档”范围内。

　　三盛控股并不是唯一处于“红色档”范围内的企业。截至2020年上半年末，光明地产现金短债比为0.48，净负债率为234%，扣除预收后的资产负债率为78%。截至2017年～2019年末以及2020年4月，港龙中国地产集团有限公司（06968.HK，以下简称“港龙中国”）的资产负债率分别为98.8%、122.1%、172.6%及251.2%。

　　“近年来房地产企业融资普遍受限，融资环境持续收紧，为保持公司持续、稳健发展所需资金，光明地产已经通过加快资金回笼，加强融资和现金流程管理，保障后续资金周转，同时为进一步降低企业资金成本。”光明地产方面表示，公司未来将继续以金融创新为抓手，在资本市场中挖掘新的发展动能，探索新的金融模式。截止到今年三季度末，公司经营性现金净流量已经回正，经营活动产生的现金流量净额为17.5亿元。

　　对于中小房企来说，“降杠杆”已经刻不容缓。从上坤地产今年10月5日再次递表的数据来看，更新后的招股书中，融易新媒体，最亮眼的便是“降杠杆”——公司净资产负债率从2017年的684.9%降至2019年的118.8%，到2020年的4月已降至73.8%，适时地位于“三道红线”之外。

　　就此，上坤地产解释称，这主要是由于近年来公司保留盈利的增长导致权益总额不断增加，此外，计息银行及其他借款减少。

　　“近年来，上坤地产一直保持较为稳健的财务策略，稳健而健康的发展也将成为上坤未来的关键词。在财务策略上，上坤将密切监控债务水平，改善债务结构及巩固资产负债表管理，寻求偿还部分短期借款及以长期借款来替代，继续密切监控借款的到期情况及管理流动资金水平，以确保拥有充足的现金流用于偿还债务及满足业务现金需求。”上坤地产方面表示。

　　中国指数研究院上海研究总监方颃向记者表示，未来“三道红线”将使得房企梯队阶层固化的趋势更加明显，大房企市场占有率只会继续增大，中小房企跨越阶层向上爬升的难度越来越大了。中小房企尤其是未上市的，融资渠道较单一，资金实力较弱，同时手上资产规模较小或者优质资产较少，很难想大企业通过剥离出售资产来改善资金状况，“三道红线”背景下抗风险能力更差。

　　急谋上市突围