合生创展囤地开发 加杠杆炒股赚快钱

　　本报记者余燕明广州报道

　　日前，据合生创展集团有限公司（00754.HK，以下简称“合生创展”）方面披露，2020年前11个月，该公司累计实现合约销售额已超过300亿元，比上年同期增长了45%。

　　这也创下了合生创展在过去逾十年以来的最好销售业绩。当前的房地产市场下，合生创展的开发模式不可复制。

　　一位在合生创展任职过的核心人士概括这家华南地产商的房地产模式时，称其为“囤地开发”，即拉长开发周期，坐等土地升值。

　　2020年中期业绩报告里，合生创展披露了名下地产项目的合约销售额，其中在广州，为合生创展贡献最多销售业绩的是位于增城区新塘镇的合生湖山国际项目，它从2010年就被纳入了上市公司，一直开发销售至今。

　　广州合生湖山国际项目的开发计划变化无常，开发节奏一拖再拖，从2010年到2019年末，该项目开发竣工比例不足36%，而其所剩部分的后续开发，又推迟到2023年以后。

　　仅在广州这一城市，包括骏景花园、逸景翠园、华南新城、珠江帝景、帝景山庄、熹景半山、君景湾等地产项目，作为合生创展的土地储备已绵延开发了至少十年之久，并仍将留待后续开发销售。

　　过去逾十年时间里，合生创展持有的这些土地储备的增值水平难以估量。但根据公开资料，广州市到2009年时新房成交均价不足1万元/平方米，而到2019年，广州市新房成交均价已接近3万元/平方米。

　　合生创展继续囤地开发的同时，从今年开始，它将大把资金投向二级市场套利。仅在上半年，合生创展凭借在二级市场炒股，合生创展在账面上已赚到了28.4亿港元，融易资讯网（www.ironge.com.cn），对上市公司的利润贡献最多。

　　在房地产业务上的囤地开发，加大杠杆从二级市场炒股赚取快钱，这构成了合生创展尤为另类的经营模式。

　　核心项目逾十年仅开发3成

　　在合生创展名下的土地储备里，广州合生湖山国际项目由来已久。早在2010年，广州合生湖山国际项目就被纳入到上市公司，它是由合生创展收购而来。

　　合生创展销售业绩的增长，在今年上半年已有显现，前6个月，合生创展实现合约销售额超过130亿元，同比增幅接近15%。

　　今年上半年，在合生创展名下在售项目里，位于广州市增城区新塘镇的湖山国际项目贡献了最多的销售业绩，其合约销售额达到了14.5亿元。

　　在合生创展名下的土地储备里，广州合生湖山国际项目由来已久。早在2010年，广州合生湖山国际项目就被纳入到上市公司，它是由合生创展收购而来。

　　广州合生湖山国际项目开发体量较大，2010年末时，该项目所剩开发面积（以物业竣工为计算依据）为126.5万平方米。

　　合生创展在每年都会制定名下土地储备的开发计划，广州合生湖山国际项目也不例外。根据合生创展此前的开发计划，广州合生湖山国际项目在2014年实现35.2万平方米竣工面积。

　　不过，随后合生创展将该项目计划于2014年的竣工面积下调至只有2.4万平方米，后又进一步减少到零。实际上，从2011年~2014年末，广州合生湖山国际项目的开发建设几乎处于停滞状态。

　　一直到2015年开始，广州合生湖山国际项目的建设进度才有起色，这一年开发竣工了不到3.2万平方米。此后的2016年~2019年，广州合生湖山国际陆续实现竣工面积分别为5.3万平方米、10.7万平方米、4.3万平方米、21万平方米。

　　尽管在过去5年里，广州合生湖山国际项目的竣工规模有所增加，但是相比项目开发体量及漫长周期，尤其是在2011年~2014年期间几乎陷于停顿，这样的开发节奏依然缓慢。

　　2019年末，广州合生湖山国际项目所剩开发面积达到了81.2万平方米，相当于过去十年间，该项目的开发竣工比例还不到36%。而广州合生湖山国际项目的后续开发建设，合生创展也安排到至少2023年以后。

　　在合生创展名下的土地储备里，广州合生湖山国际项目并非孤例。据《中国经营报》记者逐一梳理统计，在广州，包括骏景花园、逸景翠园、华南新城、珠江帝景、帝景山庄、君景湾、前进路地块等众多地产项目在内，至少早在十年前已纳入上市公司的土地储备，但时至今日，这些项目仍有大部分面积尚待开发销售。

　　其中，今年上半年，广州合生珠江帝景项目继续实现合约销售额约3.2亿元，这个位于城市地标建筑广州塔旁边的住宅项目，更是开发销售了逾十年之久。

　　2010年末时，广州合生珠江帝景所剩开发面积76.5万平方米，而到2019年底，该项目所剩开发面积仍然达到了53.3万平方米，相当于近十年来，广州合生珠江帝景的开发竣工比例仅为30%。

　　合生创展囤地开发的模式，绵延逾十年之后，甚至会带来意想不到的结果。