物业公司上市热潮再升温：15家上市企业7家破发 估值分化加剧

　　牛眼IPO | 物业公司上市热潮再升温：15家上市企业7家破发 估值分化加剧

　　每经牛眼

　　2019年12家，2020年已达15家，物业企业的上市热潮仍在升温。不过值得注意的是，与2019年相比，今年上市的物业企业呈现出破发率高、估值分化加剧等新特点。

　　如在12月9日登陆港交所的华润集团旗下华润万象生活和佳源国际旗下的佳源服务。上市首日，华润万象生活股价高开报30.8港元/股，收盘价28港元/股，较招股价22.3港元/股涨25.56%，领涨整个物业板块；而佳源服务截至午间休市，却处于破发状态，当日收盘保住发行价，微涨0.52%。

　　多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示，尽管今年以来物业企业上市潮仍在继续，但随着大量企业涌入，物业股在经历集中调整期后，估值逐渐回归到合理水平，也渐渐进入“分化”阶段。

　　上市破发率达46.7%

　　自2014年6月彩生活在港上市成为“物业第一股”以来，越来越多的物业服务企业选择登陆资本市场。其中2019年成功上市的物业企业就多达12家，是2014~2018年上市物业企业的数量总和。

　　据《每日经济新闻》记者不完全统计，今年以来，已有包括融创服务、世茂服务等在内的15家物业企业成功上市，此外还有20余家物业企业在准备上市进程。截至目前，共有34家物业企业登陆港股、3家物业企业进入A股。而这些物业企业大多数由规模型房地产开发企业分拆产生。

　　中信证券分析指出，2019年之前，物业管理公司分拆上市主要是期待轻资产板块迅速发展。但今年以来，物业管理行业的高估值成为企业分拆的关键诱因，而“三道红线”为标志的金融监管政策，更令部分房地产企业将物业管理分拆视为一种去杠杆、加权益的手段。

　　然而不同于往年的物业股大热局面，今年物业股上市首日破发数量尤其多，今年四季度上市的世茂服务、合景悠活、第一服务等企业均遭遇上市首日“破发”，卓越商企服务上市4日后亦跌破首日发行价。

　　10月30日，世茂服务以15.8港元/股开盘，而其发行价为16.60港元/股。与世茂服务同日上市的另一物业企业合景悠活也未能逃脱破发的命运。合景悠活上市首发以6.48港元/股开盘，较每股7.89港元/股的发行价大幅低开。

　　此外，第一服务、佳源服务、兴业物联等均在上市首日破发。据《每日经济新闻》记者不完全统计，今年已有7支物业新股开盘破发，破发率接近46.7%，且以下半年居多。而去年上市破发的物业企业仅有时代邻里1家。

　　对于今年多家物业企业出现破发的原因，资深物业专家金永宏分析称，首先，今年上半年受疫情影响，物业行业整体估值被推高，特别是在其他行业不太理想的情况下，物业行业作为一种相对避险的选择被投入了大量资金，拔高了行业整体估值。估值拔高意味着需要一个回归的过程，而下半年正好面临着回归。其次，物业行业本身是一个新兴行业，资本市场的资金用于物业投资的数额还很有限，而大量涌入的物业新股意味着一定会稀释一部分资金。资金池增长需要一定过程，但新股密集发行，两者之间的增长不匹配，也为成为破发的一大原因。第三，物业企业估值定位过程中出现了偏差，截至11月份已上市物业企业平均估值是32.85，新股发行都希望自己有一个高估值，导致其实际情况和定位出现偏差，从而出现破发。

　　行业分化是必然趋势？

　　尽管物业股破发率远超去年，但物业行业的造富速度，仍远超大多数的地产商。

　　据中指研究院统计，截至今年12月3日，港股上市物业企业总市值达5636亿港元，较年初增长1203%，A股上市物业企业总市值达353亿元人民币，较年初增长21%。此外，港股上市物业企业平均市盈率约为35倍，远高于港股平均市盈率的10.3倍。

　　然而，从当前物业股的股价表现看，行业分化开始加剧，具有较强增长能力以及背靠实力房企的物业股在资本市场的竞争力强化。

　　仅从近期上市的物业新股情况来看，融易新媒体，截至12月9日收盘，华润万象生活获得110倍市盈率，位列物业股估值第一名，刷新了11月19日融创服务上市首日获得的85倍估值纪录，截至当日收盘，华润万象生活市值约616亿港元。金科服务获得60倍市盈率，市值约326亿港元，而在11月17日上市当日市盈率则为52.69倍，总市值约291亿港元。

　　相比而言，兴业物联、烨星集团等实力较弱的物业企业，股价降幅居前且市盈率整体低于平均水平。截至12月9日收盘，兴业物联市盈率为12倍，估值约4.84亿港元；烨星集团市盈率为8.2倍，估值约3.85亿港元。而排在物业股首位的碧桂园服务总市值约1362亿港元，是烨星集团的353倍。