三巽控股三闯港交所 债务“达摩克利斯之剑”高悬

　　本报记者/张玉/上海报道

　　“三道红线”政策高压之下，随着融资环境的不断收紧，通过上市谋求“输血”成为房地产企业尤其是中小房企们孤注一掷的一场“赌注”。不完全数据统计，2020年共有7家中小型房企成功登陆资本市场。

　　不过，与往年不同，今年中小房企上市难度明显加大，部分中小房企的上市之路并不顺利，多家房企招股书出现失效的情况。日前，在完成相关资料的更新补充后，三巽控股集团有限公司（以下简称“三巽控股”）第三次向港交所递交招股书。这距离其首次递交招股书已经过去了一年。

　　积极冲刺IPO的背后，三巽控股近年来的业绩发展也备受关注。亿翰数据显示，2018年三巽地产以100.1亿元的全口径销售额位列房企第130名，而2019年TOP200已不见三巽身影。

　　高企的融资成本亦是三巽控股不得不时刻关注的“达摩克利斯之剑”。 招股书显示，2017~2019年，三巽控股资产负债率分别为132.6%、140.5%及204%。截至2020年5月31日，三巽控股资产负债率进一步攀升至224.7%。

　　对于业绩和企业发展相关问题，《中国经营报》记者先后致电致函三巽控股方面。截至发稿，未收到回复。12月3日，记者再次致电三巽控股方面，电话始终无人接听。

　　近九成土储位于安徽

　　招股书显示，三巽控股总部位于上海，根植安徽省，主要布局在长三角地区，其前身为安徽三巽投资集团有限公司。截至2020年7月31日，三巽控股共有42个处于不同发展阶段的项目。覆盖3个省的11个城市，拥有总土地储备440万平方米。

　　截至招股书披露日，三巽控股在山东省以及江苏省的所有项目均为发展中或将发展，尚未有竣工项目。

　　进一步研究发现，在三巽控股的上述42个项目中，位于安徽省的项目共有34个，位于江苏省的项目有5个，位于山东省的项目只有1个。由此计算，三巽控股超过八成的项目位于安徽省内。在这其中，又以亳州、滁州、蚌埠等三四线城市为主，在省会合肥市仅有3个项目。而从土地储备面积来看，三巽控股位于安徽省的土地储备占集团总土地储备的88.3%，接近90%的土地储备位于安徽省内。其中，亳州和滁州两市的土地储备占集团总土地储备的46.9%。

　　对于未来项目拓展，三巽控股方面坦言，由于可能对新的地理位置及新业务所在地的监管规范和习惯做法、客户喜好及行为、当地承建商及供应商的可信度、业务惯例及环境以及相关子市场的市政规划政策不太熟悉，故在拓展至新地理位置及新业务的过程中存在不确定性及挑战。此外，三巽控股表示由于扩展至非熟悉的范畴，但经验及营运模式或不会轻易转移至新业务。“扩展至如提供物业发展服务等新范畴，可能会增加我们所面临的风险，且或未能达致我们预期的结果。”

　　地产分析师严跃进表示，对于此类土地储备来说，性价比还是比较高的，安徽属于地价相对便宜、但房地产市场成长性比较高的企业，所以具有积极的意义。当然也需要看到，过多的土地储备在安徽市场，融易资讯网（www.ironge.com.cn），若是后续调控政策收紧，那么本身也是有问题的，所以这都是此类企业所需要关注和防范风险的地方，后续也需要逐渐走出安徽市场，积极进行项目的拓展。

　　三次冲击港股市场的背后，招股书显示，于往绩记录期间，三巽控股全部收入来自于安徽省销售物业。2017年、2018年、2019年以及截至2020年5月31日5个月，三巽控股分别实现收入2.63亿元、7.24亿元、31.09亿元及8亿元。

　　严跃进指出，此类企业积极上市，得益于安徽市场较好的销售行情和企业不断进取的战略思维。从安徽市场表现看，这两年成长性很高，这对于此类企业的发展来说是有较为积极的意义的，销售规模扩大自然也可以带动房地产业务和盈利数据的提高，这个时候会有上市的动力和目标。而从企业本身来说，若不积极上市，那么也会面临行业集中度提高所带来的压力问题，所以实际上此类企业后续也需要积极做关注，通过上市有助于形成更强的市场竞争力和融资机会。

　　不过，近年来，房企港股上市亦面临颇多曲折。亿翰智库首席研究员张化东直言：“因为房地产行业是一个受调控的行业，调控方面的一些政策，使得2018年、2019年出现这样的状况。但是，在2017和2018年，房企在香港上市的情况相对还是比较好的，因为房地产市场整体相对不错，所以上市的机会窗口也会打开。但是今年，市场比较一般，资本市场对于房地产的关注度在逐步下降。”

　　融资成本高企

　　除了土地储备，“三道红线”政策之下，财务问题成为悬挂在中小房企头顶的“达摩克利斯之剑”。