富力地产裁员疑云已散？李思廉玩转“开源节流术”

　　在通过“开源节流”降负债取得阶段性成效后，富力再次传出“裁员30%”的消息。尽管富力公开否认此事，但不排除李思廉将“开源节流”进行到底的可能性。

　　撰文/ 姚悦

　　近日，有消息称，富力地产（02777.HK）经营困难，将于明年裁员30%，还称富力地产已经暂停了所有的招聘活动。

　　随后，富力集团对此事做出回应称，从未停止岗位招聘，且无裁员计划。

　　风云地产界也注意到，富力集团的官网上，社会招聘的在招岗位超过4000个，最近的更新在几小时之前。

　　虽然否认了裁员传闻，但今年上半年富力地产已经裁员37%。受债务集中到期、“三道红线”等因素影响，接下来富力地产降负债的动作可能会更频繁。

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　　上半年“裁裁裁”、下半年“卖卖卖”

　　相关财报显示，截至2019年12月末，富力地产员工数为62305人，截至2020年6月末员工数为39244人。也就是说，今年上半年富力地产已减员37%，超过23000人，总员工成本从34.79亿元缩减到14.6亿元，节约开支约20亿元。

　　富力地产2020年中报截图富力地产2020年中报截图

　　8月份的中期业绩会上，富力地产董事长李思廉称，未来9个月，可能都会在国内外处理250亿到300亿债务。

　　因此，除了上半年采取的“节流”措施，进入下半年，富力地产更是在“开源”上下了功夫。

　　11月9日晚，富力地产发布公告称，拟将其全资持有的广州国际机场富力综合物流园（下称：富力物流园）以63亿元的物业价值，转让70%权益给黑石集团，交易对价为44.1亿元。

　　富力地产表示，将手上的物业转让出去，董事会拟将合并事项所得款项净额用于降低负债，及拨作集团的一般营运资金。

　　资料显示，2007年，富力物流园成立，是富力地产旗下唯一物流园。经多年扩建及运营，其已成为华南地区最大的医药物流基地及白云机场周边主要的跨境电商园区。

　　观点地产网指出，债券融资空间不足的当下，富力地产过往大量储备的土地资源也因市场下行而销售受阻。变现手上的持有型物业“减磅”，或者寻求开发合作，应该是目前最可行的方法了。

　　此外，观点地产网援引债市媒体消息称，富力地产预计年底将以18.5亿元出售其持有的广州广发证券总部大楼40%股权，所得款项全部用于偿还债务；此外正在推进的资产处置项目还包括：向平安不动产转让部分广州黄埔笔村旧改项目股权；向一家国企出售海南富力海洋欢乐世界的股份。

　　上述所提及项目若按计划推进，预计富力地产将得到共计147.5亿元的回款。

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　　从“三线全红”到“一线翻绿”

　　近几年，富力地产的债务问题一直没有得到很好解决。今年受债务集中到期等影响，富力地产的债务危机更加严峻。

　　5月，穆迪曾对富力地产的评级（CFR）由“Ba3”降至“B1”，展望从观察名单变为“负面”。

　　穆迪还表示，富力地产评级的下调，反映出穆迪对其经营现金流疲弱以及未来12-18个月内大量债务到期的担忧；负面展望则反映了富力地产在未来12-18个月的再融资需求较高。

　　按照三道红线的标准（剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍），富力地产2020年中期，剔除资产负债率70.22%，净负债率176.66%，现金短债比0.48，“三条红线”全部踩中。

　　在经过一番开源节流的操作之后，富力地产的财务情况稍有好转。

　　第三季度财报数据显示，截至报告期末，富力的负债合计1144.11亿元，有息负债规模则较一季度下降了约242亿元，融易新媒体，净负债率已同比下降至166%，资产负债率下降至约80.37%，若剔除预收款，其资产负债率或降至70%左右，基本可以实现翻绿。

　　不过，汇生国际融资总裁黄立冲告诉风云地产界，一条线“转绿”并不代表没有问题，最重要的还是要看实际现金流压力和多少债务到期。

　　相关财报数据显示， 2012年到2019年，富力地产的经营现金流净额已经连续八年为负，其中2019年高达-240亿。2020年第三季度，经营现金流净额转正为188.44亿元。

　　富力地产2020年第三季度报截图

　　截至去年末，富力地产共有395.6亿元境内债券，2020年、2021年到期债券分别为181亿元、191亿元。