合生创展施展股权腾挪术 融资新规下高速扩张模式可持否？

　　11月3日，一庄股权腾挪交易引发市场关注。

　　具体来看，合生创展集团有限公司（下称“合生创展”，00754.HK）实控人朱孟依将公司旗下物业和商业地产股权与其控股的未上市平台进行等价交易。

　　这笔高达12亿元的交易背后透露出了创始人做大做强的野心。

　　上半年，合生创展业绩不断走高，前10个月销售额超全年去年，不仅如此，今年上半年公司还新增了投资业务，新业务纳入为集团一次性贡献了28.35亿元收入。

　　新业务的表现亮眼，但伴随着合生创展规模提速，其快速飙涨的债务及激进扩张的模式也引发不少隐忧。

　　当下，在“三道红线”融资新规付诸实施的背景下，公司高速扩张冲规模的模式是否可行？融资渠道再度收紧，公司将如何在规模与杠杆之间取舍？公司未来的发展方向将走向哪里？

　　就扩张及公司发展前景等问题，《投资者网》联系合生创展投资者关系经理梁韦婷，但公司并未作出回应。

　　股权腾挪术背后

　　11月3日，合生创展对外公告称，拟以1.82亿美元（约12亿元人民币）买入元知开曼20%股权；元知开曼则以同等金额入股合生创展旗下合生活20%股权、合生商业30%股权。

　　这笔看似平常的股权交易背后，却是实控人朱孟依的一次“资产腾挪”。

　　公告显示，合生活、合生商业均为合生创展全资子公司，前者是合生创展旗下物业公司，主要管理合生旗下地产物业及增值服务，后者为公司旗下商业地产，负责运营、招商、咨询服务等。而元知开曼是一家今年才成立的投资公司，与其关联的元知集团则是一家线上房产中介，经营平台为优选好生活。

　　合生创展在公告中，认为这是一个“双赢”的决定，元知集团的入股将引入科技力量助力合生活、合生商业实现业务增长。

　　不过，由于此次交易牵涉上市公司资产，部分人士认为所谓“交易”并不对等。

　　一方面，在总资产及盈利能力上，元知集团均不及合生活、合生商业。截至2019年末，元知集团的总资产和净资产为10.48亿元（人民币下同）、1.47亿元，除税前盈利约1.08亿元；合生活的总资产和净资产为19.81亿元及5.84亿元，除税前净溢利2.96亿元。

　　而合生商业的总资产及净资产为61.7亿元及-194万元，除税前盈利5455元。今年上半年合生商业利润大增，息税折摊前利润达到约8.24亿元。另一方面，当下房企分拆物业上市热度不减，上市物业股估值普遍较高，融易新媒体，若集团未来有意分拆旗下物业上市，如此股权腾挪显然是笔划算的买卖。

　　“纸面交易的背后，我个人认为更多还是在为业务提前布局。”上海中原地产首席分析师卢文曦向《投资者网》表示，尤其是通过股权交易能引入科技在物业这一块，涉及到物业是很敏感的，当下很多房企都想把物业拆分上市，而合生创展的交易方恰好是线上业务还与服务相关，如此一来，若合生今后想拆分物业上市，其可讲的故事就比较多。

　　今年上半年，合生创展正式将股权投资业务（包括一级市场股权投资及二级市场股票投资）作为主要业务之一纳入体系。值得一提的是，其投资方向主要为高科技公司，具体包括高新科技及医疗科技类，新业务的纳入，为集团带来28.35亿元收入。

　　无论是资产腾挪，还是布局扩大，种种动作背后暗藏了不少朱孟依做大做强的野心。但需要留意的是，投资业务具有不稳定性，若市场出现较大调整或回报不及预期，对上市公司经营将造成不利影响。同时，花旗发表的研究报告也表示，担心合生创展新投资业务包括是上市股份投资及未上市的股权投资表现。

　　二代上任后“航母”提速

　　创办于1992年的合生创展，迄今在房地产行业已打拼了24年。作为早期粤派房企的代表之一，合生创展曾经与恒大、碧桂园、雅居乐、富力等称为“华南五虎”，王石曾评价华南五虎时期的合生创展，是中国房地产界“航空母舰”。

　　几年前，合生创展走的依旧是“慢周转”的模式，直到今年情况有所改变。1月份，合生创展宣布实控人朱孟依“退位”，其女朱桔榕正式接班，负责公司经营发展。

　　资料显示，“企二代”朱桔榕于2008年加入合生创展，12年时间从父亲朱孟依手中顺利“接棒”，从总裁助理一职开始，一路晋升至常务副总裁、公司副主席。

　　在外界看来，“昔日航母”合生创展提速始于去年10月，彼时，朱孟依联合其子朱伟航的珠江投资签下东莞麻涌五个村落的改造。