北辰实业前三季度结转量价齐跌 自持物业仍复苏乏力

　　近日，北京北辰实业股份有限公司（下称“北辰实业”）公布了今年前三季报，前三季由于开工、复工、竣工面积均同比下滑，营收及归母净利润分别大幅下滑52.09%、90.13%。

　　值得注意的是，公司三季度的归母净利润较中报86.19%的同比降幅有所加大，可见北辰实业在国内经济普遍复苏的三季度，业绩也未能有明显的改观。

　　结算量价齐跌 Q3继续亏损

　　北辰实业的三季报数据显示，公司前三季度实现营业收入48.25亿元，同比降52.09%，归母净利润1.29亿元，同比降90.13%，其中扣除非经常性损益的归母净利润7455.45万元，同比降94.24%。

　　相较于1季度1.97亿元的归母净利润，北辰在2季度、3季度分别亏损0.2亿元、0.5亿元。在国内经济持续复苏的情况下，公司的业绩却持续亏损。

　　2019年年报数据显示，北辰实业尽管有不少自持物业的相关收入，但商品房的销售收入占比仍占据86.23%的绝对主要位置，因此物业开发和结转是影响业绩核心要素。

　　事实上，在结转方面，北辰实业是量价齐跌的状态。相较于营收52.09%的降幅，公司前三季度实现新开工面积80.15万平方米，同比下降34.18%，开复工面积703.20万平方米，同比下降12.16%，竣工面积115.53万平方米，同比下降22.37%，降幅均小于营收降幅。

　　可见，北辰的结算均价有所下滑，公司经营数据公告显示，前三季度的结算面积27.25万平方米，同比下降47.06%，结算金额36.78亿元，同比下降54.32%。

　　这使得北辰的毛利率和净利润率均出现明显的下滑。从2019年的9.16%下滑至今年的3.92%的水平。

　　销售回款疲软 拿地面积上升60%

　　前三季度，北辰实业录得销售面积50.65万平方米，同比下降50.34%，销售金额90.43亿元，同比下降40.82%，销售均价17854元/平米。

　　在销售疲软的情况下，公司却加大了拿地力度。1-9月，北辰实现新增房地产储备42.27万平方米，尽管略少于同期的销售面积，但同比而言，上升高达59.69%。

　　不过，北辰逆势加大拿地力度的合理性值得商榷，截止上半年，公司的土地储备面积达到726.57万平米，相较于上半年的50.65万平米的销售量来说，可以满足十多年的销量需求。即使按照2019年的126万平米销量预计，融易新媒体，也足够未来6年的销售量。

　　相比之下，当前主流头部房企的去化周期一般在3-4年左右。在当下去杠杆的大背景下，地产行业都在强调快周转、快回款，降低负债，提高利润率。

　　国内经济持续复苏 自持物业改善乏力

　　北辰实业作为北京国资委下属开发企业，在北京有着金融、商务等广泛的基础，有能力充分布局自持物业，增厚公司资产。

　　截止上半年，北辰持有并经营的物业包括会展、酒店、写字楼、公寓、养老等业态，面积逾 127 万平方米，其中 120 万平方米均位于北京亚奥核心区。包括国家会议中心、北京国际会议中心、北辰洲际酒店、五洲皇冠国际酒店等物业。

　　随着疫情得到有效控制，我国前三季度GDP增速恢复至4.9%的水平，生产消费逐渐恢复正常。北辰实业的自持物业收入复苏乏力，半年报数据显示，投资物业（含酒店）实现营业收入人民币 6.6亿元，同比下降 49.59%，实现税前利润人民币 868.7 万元，同比下降 97.95%。

　　上半年投资物业几乎没有盈利。

　　时间来到3季度，由于前9个月的持有型物业的总收入达到10.24亿元，因此单3季度的收入为3.64亿元，较去年同期的5.74亿元仍下滑高达36%。