新力控股借新还旧三发美元债 实际成本均超10%

　　新浪财经房产|大眼楼管 肖恩

　　10月12日，新力控股公告其将于10月19日发行本金总额为2.5亿美元的一年期票据。票据发售价将为票据本金额的99.445%，加上按年利率9.50厘计息后，实际融资成本达到10.055%，融资目的为借新还旧及补充一般营运资金。

　　海外宽松的资金环境并未改善新力的融资成本，今年来发行的三期美元债实际成本均超过10%。资金对于房企信用风险的差别化利率处理十分明显，作为快速成长的准千亿黑马，高融资成本下，融易新媒体，新力差在哪里？

　　今年3次发行美元债 实际成本均超10%

　　算上此次一年期美元票据，今年以来新力控股公告发行了3期美元债，总额度达到7.4亿美元，约合人民币50亿元左右。三次美元债期限较短，但融资成本不低，且实际发行价均大幅低于本金额，以3月为例，实际票据发售价将为票据本金额的98.641%，加上按年利率11.75厘计息后，实际1年期的融资成本达到13.109%的高水平。

　　克而瑞数据显示，在今年以来的几个月中，房企海外发行美元债的平均成本在6%左右，在境内发行债券的平均成本在4%左右。9月单月融资成本5.53%，其中境内融资成本4.84%，是2020年以来单月境内融资成本最低值。

　　全球流动性放松对于海外债券市场的影响较为明显，整体融资成本也呈现趋势性下降的态势。在这种情况下，新力控股的融资成本尽管有所下降，但下降幅度有限，依然是内房企中融资成本最高的公司之一。

　　存明股实债嫌疑 有短期偿债压力

　　尽管净负债率“突然”大幅降低，但新力控股融资成本并没有明显改善，可见账面数据可以用来应对境内部分融资的硬性条件，但对于更为市场化的海外资金来说，财务硬实力才是根本。

　　对于净负债率来说，新力控股作为创业史仅10年黑马，有着高企的杠杆率是符合正常商业逻辑的。2016-2018年，新力控股的净负债率分别达到300%、205%、285%的高水平。而在2019年新力控股的净负债率骤降至67%，今年上半年进一步降低至66.2%，这其中的主要原因则主要包括3点：

　　其一，2019年的成功上市融资近20亿元，增厚了归母股东权益；

　　其二，赶在上市前，不少持股比例为49%、50%的合营及联营公司的投资额由2018年的45.74亿元，增长至2019年的132.25亿元，翻了近2倍，增厚了股东权益；

　　其三，少数股东权益也由2018年的8.17亿元增长7倍多至2019年的67.29亿元。少数股东权益直追归母公东权益，而上半年的少数股东收益仅为归母收益的6%，存在“明股实债”的嫌疑。

　　在扩充少数股权的同时，合联营投资也在增大，一进一出之间，债务规模并未增长。2018年新力控股的有息负债为221.03亿元，2019年则为284.31亿元，仅增长28.6%。

　　但截止今年上半年，新力控股担保的债务规模由2018年的168.26亿元增长至2020年的255.64亿元。尽管账面净负债率降低至100%以内，但债务担保的快速增长或能侧面反映，新力控股的表外债务也在快速增长。

　　此外，新力控股短期126.69亿元的债务，则由132.43亿元的账面货币资金覆盖，而公司剔除预收款后的资产负债率仍达到76.2%。尽管仅踩了1条红线，但新力控股的净负债率的背后短期偿债压力不小，且有“明股实债”的可能。

　　销售和盈利是解决新力融资成本高的关键

　　公告数据显示，今年前9个月，新力的全口径销售金额为734.2亿元，其中9月份录得120亿元。这相对于1100亿元左右销售目标来说，还差400亿元左右的任务，在剩下的三个月时间内，面临着三道红线压力以及同行激烈竞争的局面，新力完成千亿目标仍需存在不确定性。

　　上半年，新力经营活动现金流净额仅为19.8亿元，事实上，自2016年以来新力的经营现金流净额合计为流出87.19亿元，糟糕的现金流表现或也是新力控股融资成本居高不下的原因之一。

　　此外，新力控股作为规模黑马，盈利能力较差也限制了其内生改善的空间。近几年销售净利润率仅为5%-10%之间波动，尽管有提升的趋势，但仍处在行业中下游水平。反映企业最终盈利能力的ROE波动较大，而投入资本回报率的RIOC仅在3%以下的水平。

　　新力还需从提成拿地综合竞争力、产品力、运营绩效等方面提升盈利能力及现金流状况，才能从根本上站稳千亿规模后的稳健发展道路。