华润万象生活港股IPO:商住平分秋色 难掩增速疑问

　　摘要：抛开规模表象，物业服务企业的盈利增长是否具有可持续性更为外界关注，但华润万象生活的成色似乎没有预想中美好。 

　　观点指数2020年，物业服务企业的上市热潮较往年有过之而无不及。截至9月，目前在港股市场等待上市的企业有11家，已超往年上市物业企业总和。 

　　最新消息显示，华润置地(35.75, -0.95, -2.59%)历时数年的物业板块分拆有了结果，8月31日，其在港交所披露了招股说明书。 

　　华润万象生活提供物业管理及运营服务，截止到2020年6月末，在管住宅及商业物业建筑面积约1.07亿平方米；另向51个购物中心提供商业运营服务，总建筑面积为560万平方米。若按面积计算，融易资讯网（www.ironge.com.cn），在已上市和拟上市物企中，华润万象生活规模排在第9位，属行业上游企业。 

　　据招股书数据显示，2017至2019年，华润万象生活分别实现收入31.29亿元、44.32亿元及58.68亿元。以目前已递表的物业服务企业2019年营收规模来看，华润万象生活为年内规模最大的拟上市物业服务企业。 

　　事实上，抛开规模表象，物业服务企业的盈利增长是否具有可持续性更为外界关注，但华润万象生活的成色似乎没有预想中美好。 

　　“商住”平分秋色，难掩增速疑问 

　　无疑，华润万象生活的营收规模在物管企业中是排名靠前的。不过，在营收增长方面，则显得有些乏力。 

　　以招股书数据计算，2018年营收同比增幅为41.61%，至2019年则下降了近10个百分点至32.41%。

　　数据来源：企业招股书、观点指数整理 

　　同时，华润万象生活总营收36.59%的复合增速，放在目前已上市的物业服务企业上看也并不算出彩。 

　　据观点指数整理目前A股与H股上29家已上市企业2017-2019年营收数据发现，29家物业企业的平均复合增速40.05%，华润万象生活略低于行业平均线。 

　　据招股书显示，华润万象生活营收构成分为住宅物业管理服务与商业运营及物业服务两部分，在物业业态分工上，住宅物业管理服务包含住宅及其他物业的物业管理服务与各类增值服务，商业运营及物业管理服务则包含购物中心、写字楼等业态。 

　　2017年至2020年上半年，住宅物业服务的收入一直为华润万象生活的主要营收，但随着商业分部的发展，这一比重逐年下降，但仍占据了重要部分。

　　数据来源：企业招股书、观点指数整理 

　　数据显示，住宅物业管理服务的营收占比由2017年的67.1%下降至2019年的59.2%。2020年上半年住宅物业服务收入占比为53.6%、商业运营及物业服务收入占比达到46.4%。 

　　细分来看，2017年至2019年以及2020年上半年，华润万象生活住宅物业管理服务的营收为21.01亿元、27.63亿元、34.72亿元、16.81亿元，复合增长率为28.53%；商业运营及物业管理营收分别为10.28亿元、16.68亿元、23.97亿元、14.53亿元，其中商业运营部分复合增长率为52.68%，超过总收入增速，为华润万象生活发展最迅速的业务。 

　　值得注意的是，尽管商业运营物业部分的营收比重逐年增大，但所管理面积规模远远不及住宅面积。 

　　上市前夕的增色动作 

　　在管面积方面，截至6月30日，华润万象生活总在管面积为1.07亿平方米，其中住宅物业及其他物业在管面积9750万平方米，占比91.46%，写字楼在管面积510万平方米；购物中心在管面积400万平方米。 

　　换而言之，过去几年，较低的写字楼+购物中心在管面积为华润万象生活带来近半营业收入，商业管理服务在营收中扮演的角色尤显重要。

　　数据来源：企业招股书、观点指数整理 

　　此外，商业运营收入潜力亦被华润万象生活不断挖掘。数据显示，华润万象生活对购物中心的商业运营服务是2020年才开展的业务，对此，招股书中亦有披露，这项业务是从今年1月份开始，才逐渐作为华润万象生活独立的业务分部，将该业务商业化。 

　　翻阅资料可知，华润万象生活于8月31日递表，2020年7月才将华润万象深圳（商业运营服务业务）、华润润欣商业管理（深圳）有限公司（商业分租服务）、泸州华润置地（商业分租服务）转让给上市主体，一系列重组于8月26完成。除此之外，华润几乎没有其他的重组动作。