绿地半年报：销售降两成 面临降负债

　　8月24日下午，绿地控股（600606.SH）在2020年中期业绩报告中披露，绿地控股上半年营业收入2098亿元，同比增长4.2%，增速较上年同期明显放缓。利润总额153亿元，同比下降8%，融易资讯网（www.ironge.com.cn），归属上市公司股东的净利润为80.2亿元，同比下降10.8%，降幅均较一季度有所收窄。 

　　上半年，绿地控股实现合同销售金额1330亿元，同比下降约20.7%，这一销售额降幅位列TOP10房企最末位。

（图片来源：据绿地控股中期报告数据整理)

　　即使受疫情影响，TOP10房企销售业绩基本录得小幅度增长或降幅不大，碧桂园、万科等房企的降幅均在5%左右，保利降幅为11%。 

　　实际上，2019年，绿地的销售额增速就处于“原地踏步”状态，增幅仅为0.1%，在当年销售额前10的地产企业中排名垫底。 

　　财经地产分析师卢文曦分析认为，这或与绿地的项目属性有关，绿地商业住宅占比不小，由于商办的特殊性，必须结构封顶才能售卖，很多时候是一层层卖，有些是投入运营一段时间才能卖，这使得回款周期延长。 

　　绿地的房地产项目主要包括住宅和商办两大类。住宅项目开发完成后基本用于出售; 商办项目除大部分出售外，也有部分保留用于出租及商业、酒店运营。2020 年上半年，绿地房地产主业合同销售金额中，住宅占比70%，商办占比30%；合同销售面积中，住宅占比81%，商办占比19%。 

　　卢文曦称，今年受到疫情的冲击，商办买卖市场不景气，更多投资者倾向于租办公楼而非花费大量资金购买，这也造成了去化困难，直接影响了绿地的销售额增速。 

　　房地产与大基建 

　　在中报中，绿地控股大基建营业收入与房地产营业收入基本持平，是与房地产主业并驾齐驱的核心产业。 

　　不过，相比房地产25.77%的毛利率，大基建的毛利率仅有为4.84%，较上年同期增加了0.98个百分点，另外的主要收入来源商品销售的毛利率也仅为5.02%，较上年减少了2.52个百分点，对绿地的利润额贡献有限。 

　　去年同期，房地产业务实现毛利率27.97%；建筑相关业务毛利率仅为3.88%；商品销售及相关业务毛利率为17.42%。 

　　数据显示，2015年-2019年，绿地控股的综合毛利率分别为14.76%、15.11%、14.34%、5.35%和15.20%，大幅低于同类其他房企。其中，房地产始终占据利率贡献的大头，分别为24.27%、20.65%、23.36、27.01%和27.8%。 

　　有业内分析认为，大基建的低毛利率是绿地利润率较低的主要原因。 

　　据了解，基建业务有前期垫资成本高、项目回款周期长的特点，“基建板块的业务毛利率本身就低，所以即使绿地大基建业务规模较大，盈利能力却远不及地产开发，这直接拉低了整体的利润水平。但大基建业务与政府有着密不可分的关系，可以说是’旱涝保收’，多元化的发展能够帮助绿地与政府建立联系，有机会参与一些优质的项目，在拿地方面获取一些优惠的条件。”卢文曦认为。 

　　亿瀚智库也认为，对于绿地来说，以房地产、基建为主业，金融、销售等综合产业并举发展的企业格局，在拿地时，可能具有一定的协同效应，因而也能降低拿地成本。 

　　现金流与负债 

　　回观过去三年，绿地的销售回款率分别为79.97%、76.59%和77.58%，低于行业一般水平。今年，绿地在回款上发力，中报显示其回款率为95%，其中，住宅产品销售额占比70%，回款率高达106%。 

　　销售回款是房企重要的现金流来源，发力回款的同时不能忽略的是绿地近乎腰斩的经营活动净现金流入，中报显示，绿地经营活动产生的现金流量净额较上年同期减少了近一半，为41亿元，这一数据较一季度由负转正。绿地解释，受新冠肺炎疫情影响，回笼资金比去年同期减少。 

　　与此同时，绿地上半年土地补仓积极，亿翰智库数据显示，绿地控股上半年新增货值总量位于行业前3，此举不可避免地占用了货币资金，增加了有息负债规模，导致净负债率提升至 180.3%。 

　　值得注意的是，扣除预收账款后负债率为83%，现金短债比依然在1以下，按近期融资管理“三道红线”——扣除预收账款后的负债率不高于70%、净负债率不高于100%、现金短债比不低于1，绿地处于三条红线皆触碰的红色警报档位，新规一旦出台，将对绿地的融资造成一定影响，如何去杠杆、降负债仍是绿地亟需解决的事情。