首创置业上半年销售下滑：毛利率大幅降低 有息负债总额持续攀升

　　新浪财经房产|大眼楼管 王永 

　　8月17日，首创置业披露中期业绩公告，上半年实现营业收入92.19亿元，同比下滑近12%；归母净利润8.5亿元，同比下滑28%。 

　　疫情影响下，公司的销售额下滑17%，大本营京津冀则下滑18%。上半年拿地上也有所收缩，拿地金额比去年同期下滑27%。 

　　与此同时，首创置业的有息负债总额还在增长，净负债率仍高达153%。今年上半年利息费用高达15.25亿元。 

　　首创置业上半年销售额下滑17% 毛利率大幅降低 

　　首创置业上半年实现营业收入92.19亿元，同比下滑近12%；归母净利润8.5亿元，同比下滑28%。毛利率20.57%，相比2019年下滑了6.29个百分点。每股收益为0.11元，较上年同期减少约63%。董事会决定2020年中期不派息。 

　　首创置业营业收入主要来自房地产销售，2019年占到营收的78%；其次是土地一级开发，占到18%；投资物业租赁及其他业务占剩下的4%。 

　　上半年房地产销售收入77.8亿元，同比增长了5%，其他几项业务收入则均在下滑，其中租赁收入2.98亿，同比下滑15%；土地一级开发收入下滑70%。 

　　收入大幅下滑的同时，融易新媒体，公司的毛利率也从上年同期的33.1%下滑到了20.57%，下滑了近13个百分点。公司解释是由于本期物业开发销售业务毛利率降低所致。净利率则由18.63%下滑至11.74%，减少了6.89个百分点。这导致上半年净利润出现大幅下滑。 

　　在疫情影响下，上半年的销售额也在下滑，上半年首创置业实现签约面积99.7万平方米，签约金额337亿元，分别下滑39%和17%。大本营京津冀签约金额为176.4亿元，同比下滑了18%，长三角则同比增长30%达到104.1亿元。 

　　根据克而瑞的榜单数据，首创置业上半年权益销售占比为64%，与2019年持平，相比2017年下滑近6个百分点。 

　　上半年在拿地上有所收缩，共获得北京、郑州、南京、重庆等6个二级开发项目，总建筑面积307.6万平方米，总投资额125.8亿元，拿地金额比去年同期下滑了27%。 

　　截至6月底，首创置业总土储建筑面积1789.9万平方米，其中权益建筑面积为1139.8万平方米，占比为64%。 

　　有息负债继续增长 上半年利息费用达15亿 

　　首创置业负债率高企的问题依然没有解决。截至6月底，首创置业净负债率为153%，仅比2019年底减少约6个百分点。 

　　上半年首创置业的有息负债总额还在膨胀，2019年底有息负债总额为946.71亿元，2020年6月底增至1038.64亿元。其中，一年内到期的非流动负债加上短期借款总额为248.49亿元，公司账面货币资金为323.88亿元。 

　　事实上，直到2019年首创置业账面货币资金才完全覆盖一年内到期的有息负债，今年上半年账面货币资金相比去年底更是大幅增长，使得现金大幅超过短债。 

　　上半年在销售额及租赁收入均下滑的背景下，公司大幅增长的现金主要还是来自融资。根据Wind数据，上半年首创置业一年内到期的有息负债与上年底持平，长期借贷则增加了89.51亿元。 

　　2020年3月到5月，公司发行了三笔公司债，总金额达到52.9亿元，期限分三年期与五年期两种，得益于国企背景，利率均在4%以下。此外还发行了4.5亿美元的票据，期限为5.5年，年利率为3.85%。 

　　在目前的市场环境下，能获得长期低成本资金是一个很大的优势，但是同时，居高不下的财务费用也在蚕食公司的净利润。 

　　2020年上半年首创置业利息费用高达15.25亿元，与2019年上半年持平。2019年全年利息费用净额高达32.24亿元，比上年增加6.53亿元。此外资本化的利息支出高达23亿元。这对于上半年净利润仅8.5亿，2019年净利润刚过21亿元的首创置业来说无疑是一笔不小的开支。 

　　根据亿翰智库数据，首创置业净利润率低于EH50房企均值水平，主要原因就是期间费用率过高。2019 年首创置业销售费用、管理费用和财务费用合计 53.93 亿元，在毛利润中占比 76.26%。三费费用率为 25.95%，较 2018 年上升了7.67 个百分点。 

　　今年上半年公司的三费总额为20.86亿元，仅比上年同期减少了不到9%。这在营收同比下滑近12%，销售额下滑近17%的背景下，无疑是比较高的。