只有数量没有质量的金地集团 真配得上“头部房企”称号吗？

　　半年报披露在即，金地集团（SH600383）8月5日公布了7月份销售情况，在同行业大部分房企销售数据不佳的情况下，金地表现逆势增长。

　　今年前7个月得益于国内疫情好转，金地销售情况相当不错。

　　整个7月实现销售金额209.4亿元，同比增长41.57%，但是较6月份338.2亿元的销售额减少了128.8亿元。

　　而今年前7个月，金地累计销售额则达到1225.7亿元，同比增加22.12%，按这样的节奏，年底再破2000亿应该问题不大。

　　杠杆拉满

　　不计成本的举债拿地

　　作为国内头部房企之一，跟碧桂园一样，金地也奉行快速拿地、快速建设、快速销售和快速结转回笼资金的高周转模式。

　　凭借这套模式，金地2013年定下“5年内销售额破千亿”的目标到2016年就提前实现，当然这里离不开2014-2015年的房地产市场的火热对加速房企资金回笼的利好，但更重要的一点在于金地高周转模式缩短了存货周转期。

　　2015年，金地全年销售额只有617亿元，到2016年，金地年销售额直接突破千亿，达到1006.3亿元，同比增长63.2%，重回头部房企行列。

　　此后三年金地销售规模持续扩大，2017年，金地全年销售额为1408.1亿元，同比增长39.9%。

　　到2018年，金地全年销售额再度增长200多亿，达到1623.3亿元，同比增长15.3%。

　　到去年，金地销售额直接突破两千亿，达到2106亿元，同比增长29.74%，成功迈入两千亿房企俱乐部。

　　高周转模式就像吸鸦片一样让金地上瘾，一面是高周转下光鲜靓丽的业绩表现，另一面则是为了维持高周转所需现金流，不得不债台高筑。

　　因为这套模式要求房企不计成本的快速拿地，然后快速开发，出货周期越短，营收增速越快。

　　因此这类企业如果自有资金不够充裕就会陷入高杠杆经营困境。一旦在这个困境里无法脱身，金地的明天或许就是泰禾、富力的今天。

　　近年来的财报数据也论证了金地的债务问题，正在威胁到金地的长远发展。

　　2017年至今，金地集团负债总额稳步攀升。

　　2017年，金地负债总额为1499.86亿元；

　　2018年为2118.77亿元；

　　2019年为2524.47亿元；

　　到今年一季度，负债总额已经增至2748.25亿元。

　　其中2017年到2019年，金地有息负债也从553.54 亿元上升至947.58亿元。

　　再看具体负债结构，尽管长期非流动负债增速不高，但短期流动负债的增长相当明显。

　　仅从2017年到2019年，金地短期流动负债同期分别为1044.94亿元、1406.13亿元和1883.30亿元长，平均以每年400多亿的规模增加，分别占总负债比重为 69.67%、66.37%及74.60%。

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　　而到了今年一季度，金地流动负债在3个月内增加了200多亿，达到2100.35亿，照着这个趋势，到今年上半年，金地流动负债预计将突破2300亿，年底突破2500亿也不是没有可能。

　　与此同时，金地资产负债率也从2016年的65.43%，到2017年增至72.13%，截止到2019年，金地负债率持续维持在70%以上，高于65%的行业平均水平。

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　　得益于大幅举债带来的充裕流动性，金地2017年-2018年的拿地节奏也是相当激进！

　　2016年，金地全年新增土储533万平米。

　　到2017年公司新增了约1300万平方米的土地储备，创历史新高，拿地均价约为9328元/平米，较上年的7692元/平米大幅增加21.27%，总投资额近1004亿。

　　到2018年，金地拿地速度小幅下降，全年仅新增1072万平方米的土地储备，但总投资额仍达到1000亿元。

　　再到2019年，融易资讯网（www.ironge.com.cn），金地全年新增113宗土地，新增土储1688万平米，同比增长57.5%，总投资额同比增加20%，达到1200亿元。

　　由于拿地规模激增，金地的存货规模也在大幅攀升。

　　2013-2016年金地存货基本处于“零”增长，2016年还出现小幅下降。

　　但从2017年开始，金地存货由2016年的717.8亿元增加至841.8亿元。

　　2018年再度增加至1121.17亿元，首次突破千亿元大关。

　　2019年金地存货规模达到1397.83亿元，较年初的1121亿元增长了15.61%。

　　再到今年一季度，金地存货规模1498.59亿元。

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