销售目标承压的佳源国际控股：一边寻求“贵钱”，一边溢价拿地

　　股价“闪崩”已过去了1年半有余，至今佳源国际控股市值都未回到事发前夜“雄风”。 

　　截至2020年8月7日，佳源国际控股收盘价3.71港元/股，相应总市值150.47亿港元，仅为“闪崩”前一日的46.1%。 

　　值得一提的是，就在“闪崩”前的第17个交易日，佳源国际控股曾迎来市值最高光时刻，高达406.78亿港元。而在此之前，上市公司股价整体呈现一路上扬态势，并于2018年4月上旬突破12港元/股，市值也从此站上300亿港元长达10个月。 

　　只是，这一切都随着那场闪崩而消逝。 

　　闪崩之后，佳源国际控股开始了“自救”，实际控制人沈天晴进一步将旗下物业注入上市公司。此外，佳源国际控股还进行了较大力度的“降杠杆”。《中国质量万里行》梳理发现，2019年佳源国际控股的净负债率为78.16%，较之2018年145.31%下降了67.15个百分点。 

　　伴随着杠杆的走低，佳源国际控股规模增速也发生大幅放缓。 

　　2019年，上市公司实现合约销售金额288.68亿元，按年增长43.05%。要知道，2017年-2018年，佳源国际控股增速可是分别高达123.11%和94.6%。足见，降杆杆对其扩张影响之大。 

　　放缓增速后，销售目标仍旧承压 

　　“闪崩”事件之于佳源国际控股的影响还没有结束，这从其将“2020年销售目标设定为360亿元，按年仅增长24.71%”就可以看出。 

　　只不过目前来看，增速继续“放缓”后，佳源国际控股想要完成上述目标压力不小。 

　　据其披露，2020上半年，上市公司实现合同销售金额116.71亿元，占比年度目标的32.42%。这也意味着佳源国际控股下半年月均要卖掉40.55亿元的房子，才能完成目标。 

　　今年二季度，在销售端开始发力的佳源国际控股也仅有5月和6月的销售额超过30亿元，分别为31.17亿元和38.85亿元。 

　　“佳源国际控股在上半年仅完成年度目标的三成，会导致下半年的销售任务压力较大。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜如是表示。据其分析，这是受行业环境变化的影响，叠加疫情以及企业自身运营能力的影响所致。 

　　不难看到，规模增速接连放缓或是无奈。 

　　但，这并不代表佳源国际控股要继续降杠杆。正如上市公司副主席兼总裁张冀在业绩会上所表示，“今年净负债率会在100%左右”。 

　　高息发债，溢价拿“地王” 

　　事实也是如此。进入2020年以来，佳源国际控股就在不断寻求“贵钱”。 

　　7月21日，佳源国际控股额外发行了一笔于2021年到期金额为3000万美元的优先票据，利率为11.75%。该笔票据将与其于6月下旬发行的金额为1.2亿美元同类票据合并组成单一系列。 

　　在这之前，上市公司就以13.75%的利率，额外发行了3笔海外债。其中，一笔金额为6750万美元的优先票据将于2022年到期，另外两笔金额累计为9000万美元的优先票据将于2023年到期。 

　　经《中国质量万里行》统计，截至2020年7月，佳源国际控股已累计发行优先票据3.075亿美元。

　　高息发债之际，上市公司也在不断扩充土储。其中，不乏较高溢价获取。 

　　将时间拉至6月8日，经过152轮竞价，嘉兴市晨源房地产开发有限公司(下称“嘉兴晨源”)以上限代价10.57亿元竞得嘉兴2020南-020号地块，楼面价10040元/㎡，较之起始价7150元/㎡，溢价率40.42%。 

　　据企查查数据，嘉兴晨源由嘉兴晟源善居建设有限公司全资持有，而后者则分别由嘉兴晟源工程管理有限公司(下称“晟源工程”)持股60%、中植创信投资有限公司(下称“中植创投”)持股40%。穿透股权背后，晟源工程由浙江佳源房地产集团有限公司(下称“浙江佳源”)全资持有，浙江佳源则由沈玉兴(即“沈天晴”)实际控制着;而中植创投的实际控制人，则是中植系掌门人解直锟。 

　　在这一周前，激烈争夺209轮后，佳源还以7.82亿元代价，将扬州江都区城北NO.2020G05地块纳入囊中，溢价率高达42.7%，刷新江都新地王记录。 

　　“佳源愿意以地王的代价来拿地，说明其想进行较快地扩张。”上海中原房地产分析师卢文曦分析认为，“其实，地王的日子不一定好过，只是表面比较风光。因为越是地王，说明成本越高。换句话说，你拿了一幅别人不愿意付的代价的地块。” 

　　实际上，早于今年3月，佳源就开始以不低的溢价拿地，合肥瑶海区YH202001号地块的摘获就是例子。该地块总代价约为4.22亿元，溢价率29.4%。