快速扩张中的弘阳地产，业绩深陷“缓增”困境

　　中小型房企依旧渴求规模。 

　　这从弘阳地产联席总裁袁春在今年3月业绩会上的发言也可窥见。如其所述，“未来3年，我们要保持比同行业更高更快的增长。”足见，弘阳地产对做大规模之热切。 

　　事实上，登陆资本市场后，弘阳地产就在加快扩张。 

　　数据可以佐证，过去两年，弘阳地产分别实现合约销售金额473.38亿元和651.5亿元，相应按年增长84.24%和37.63%。

数据来源：弘阳地产历年财报

　　今年受疫情影响，弘阳地产将年度目标设置得温和了许多，仅为750亿元，增幅为15.12%。 

　　据其披露，2020年上半年，弘阳地产实现合约销售金额315.73亿元，已完成上述目标的42.1%。这也意味着下半年弘阳地产只要月均卖掉72.4亿元的房子，就可达成目标。 

　　对于弘阳地产来说，这并不会太难。因为，今年二季度，其就已在销售端发力。其中，5月-6月，销售额更是分别达到88.56亿元和109.31亿元。 

　　激进扩张 

　　“为了未来3年的发展，我们会持续在投资上加大力度，将拿出回款的40%-50%用于投资。”袁春曾如是公开表示。 

　　事实也是如此。近1个月来，弘阳地产在加快拿地节奏。其中，不乏较高溢价拿地。 

　　将时间推至7月16日，弘阳地产以7.23亿元的代价，竞得常州武进区JCJ20200101商住地，溢价率为38.24%。此前1天，弘阳地产先后经过20轮竞价和54轮竞价，分别以6.6亿元摘获南京栖霞区NO.2020G39号地块和以格25.8亿元将南京浦口区NO.2020G40号地块收入囊中，两者溢价率均达20%。 

　　弘阳地产最高溢价拿地则可追溯至6月底，在181轮竞价后，弘阳地产与启东市鑫城城建、建都房地产以7.87亿元代价，联合拿下南通2009号地块，溢价率高达50.19%。在此两个月前，弘阳地产还曾力拼242轮，以15.52亿元代价，成功斩获宁波鄞州区甬储出2020-013号宅地，溢价率为43.13%。 

　　“弘阳地产不惜较高溢价拿地，说明其战略扩张节奏比较快，力求做大规模。此外，高溢价也说明市场竞争比较激烈。”知名地产分析师严跃进告诉《中国质量万里行》。 

　　上海中原房地产分析师卢文曦也表示，这是弘阳地产为快速扩张做准备，由于上市才两年，不管是现实营销还是资本市场，融易新媒体，都需要在实体上有一个比较好的表现。再者，目前全国大部分地方地价溢价率都开始走高。企业要扩张，肯定就要拿地，所以就表现为比较激进的去扩张。 

　　需说明的是，上述只是弘阳地产溢价拿地的一部分。 

　　接连溢价拿地之际，弘阳地产也在“借新偿旧”。 

　　7月21日，弘阳地产以“所得款项净额用于为若干将在1年内到期的现有中长期债务再融资”为由，发行了一笔将于2023年到期金额为1.55亿美元的优先票据，利率为9.7%。该笔票据将与其在2020年1月发行的金额为3亿美元的优先票据合并、构成单一类别。 

　　实际上，早于2019年，弘阳地产资金链就较为紧张。据其财报，过去1年，弘阳地产可动用的账面资金为86.92亿元，同期内短期借款为105.16亿元，前者难以覆盖后者。 

　　弘阳地产在年初就开始发债用于偿旧，也就不难理解了。 

　　业绩步入“缓增”

　　弘阳地产起家于江苏南京。1995年，实际控制人曾焕沙成立南京红太阳商业大世界有限公司，开始涉足建筑材料业务。而其正式进入地产业则要往后再推4年，1999年12月南京红太阳房地产开发有限公司(下称“南京红太阳”)的成立。彼时，南京红太阳启动首个住宅项目旭日华庭的开发。 

　　4年后，旭日华庭入市。也是在这一年，曾焕沙组建弘阳集团。2005年4月，弘阳地产成功布局无锡。次年5月，弘阳地产启动首个商业综合体南京弘阳广场的开发，将业务拓展至商业物业开发，只是该项目直至2011年5月才竣工。在这之前的2010年，弘阳地产已相继进军常熟、南通。 

　　2013年5月，南京弘阳酒店开业。至此，弘阳地产住宅物业开发与销售、商业物业投资与运营、酒店运营3大业务形成。 

　　2016年，弘阳地产成功走出江苏。期间，获取时光里项目，并在安徽合肥设立办事处。此后，弘阳地产继续在安徽圈地。2017年5月，获取明发北站新城弘阳苑项目，并设立安徽滁州办事处。