资产负债率增60百分点！卓越商企毛利率连降 上市前大额派息

　　在营收不断增长的情况下，卓越商企毛利率却连续下降。此外，该公司资产负债比率亦由2018年的41.3%大幅增加到2019年的102.0%

　　《投资时报》研究员 辛夷

　　你有没有因为小区糟糕的物业而烦恼过？

　　随着急速城市化及人均可支配收入增加，房地产市场不断发展，相应也增加了对物业管理服务的需求。由不同公司提供的物业管理服务质量有可能存在很大差异，因此，越来越多领先的公司正致力于提升物业管理服务的标准化水平，如小区智能系统，包括门禁系统及泊车管理系统等。

　　近日，融易资讯网（www.ironge.com.cn），旨在为客户提供覆盖物业全生命周期综合服务的物业管理服务提供商——卓越商企服务集团有限公司（下称卓越商企）向香港证券交易所递交了招股说明书，正式向港股发起冲击。

　　本次IPO，卓越商企的拟募集资金将用于业务扩张（包括战略性收购及投资）、投资先进的信息技术系统、对在管物业设施升级以及培养人才等方面。

　　《投资时报》研究员查阅卓越商企招股书注意到，在2017—2019年（下称报告期），该公司规模不断扩大，物业在管面积快速增长，营收复合年增长率达到39.2%，纯利的复合年增长率也达到30.9%。

　　但是，其毛利率却呈持续下降趋势，经营活动现金流净额在2018年出现负值，且资产负债比率由2018年的41.3%大幅增加到2019年的102.0%。此外，作为典型的家族控股企业，在上市前该公司还进行了大额派息。

　　营收增长毛利率持续下降

　　招股书显示，卓越商企是中国领先的商务物业管理服务提供商，自1999年成立伊始，一直专注于商务物业管理服务。

　　据弗若斯特沙利文报告，2019年，按向商务物业提供基本物业管理服务所得收入计，卓越商企在中国商务物业管理服务提供商中排名第四，在大湾区商务物业管理服务提供商中排名第二。此外，按向高端商务物业提供基本物业管理服务所得收入计，卓越商企在中国商务物业管理服务提供商中排名第三，在大湾区商务物业管理服务提供商中排名第一。从综合实力来看，卓越商企可跻身中国房地产Top 10研究组2019中国物业服务百强企业第16名。

　　查阅招股书，《投资时报》研究员发现，报告期内，卓越商企向商务物业、公共及工业物业及住宅物业提供物业管理服务，包括基本物业管理服务及增值服务。此外，该公司还提供金融服务、公寓租赁服务及与该公司提供软件开发及技术维护服务有关的其他服务。不过招股书中显示，卓越商企拟出售其金融服务业务。

　　招股书数据显示，报告期内，该公司总收益分别为人民币（下同）9.47亿元、12.23亿元、18.36亿元，复合年增长率约为39.2%；其中，物业管理服务收入占据卓越商企收益的主要部分，分别为9.46亿元、11.99亿元及17.80亿元，约占同年总收益的99.8%、98.0%及97.0%。

　　收益快速增长得益于其物业管理面积的不断增长，报告期内，卓越商企的订约管理的物业总面积分别为1310万平方米、2010万平方米、3320万平方米，复合年增长率约为 59.1%；在管物业的总面积分别为1140万平方米、1460万平方米、2350万平方米，复合年增长率约为43.9%。

　　查阅招股书，《投资时报》研究员发现，该公司纯利从2017年的1.36亿元增至2019年的2.34亿元，复合年增长率约为30.9%。

　　不过，在规模不断扩张的同时，卓越商企毛利率却呈现出下降趋势。招股书数据显示，报告期内，其总体毛利率分别为24.6%、24.1%及23.6%。

　　《投资时报》研究员注意到，其总体毛利率受各业务线的毛利率以及在管物业组合的变动所影响。在物业管理服务中，商务物业管理服务的毛利率最高，在2019年达到25.3%；其他业务中，金融服务毛利率最高，达到78.9%，远高于其他业务。不过招股书却显示，卓越商企拟出售其金融服务业务。

　　对于毛利率下降，卓越商企亦表示，主要因为公司物业管理服务（尤其是与商务物业相关）的毛利率下降。一般而言，提供给商务物业的基本物业管理服务毛利率高于提供给公共及工业物业和住宅物业等基本物业管理服务的毛利率。而卓越商企的商务物业管理服务毛利率由2017年的29.5%降至2019年的25.3%。

　　资产负债比率激增

　　招股书显示，卓越商企可以为客户提供覆盖物业全生命周期的全产业链综合服务。截至2019年12月31日，该公司在27个城市拥有308个在管项目，总面积为2350万平方米，其中总建筑面积1140万平方米的101个项目位于大湾区。该等项目包括商务物业、公共与工业物业及住宅物业。