年内十余家或拟赴港IPO 物管企业上市众生相

　　李梦琪本报记者张玉上海报道

　　遭李荣浩怒怼“训你跟训孙子的口气一模一样”，物业话题一度在近日登上热搜。事实上，作为刚性居住需求的体现，近年来，住宅物业正试图通过上市在资本市场分一杯羹。

　　据不完全统计，开年至今，已有3家物业服务企业在港成功上市。从递表情况来看，有7家物业服务企业成功递表，正在等候上市。此外，荣盛发展、世茂房地产、金科股份、阳光城、禹洲地产、越秀地产、合景泰富、佳源国际、华润置地、朗诗地产、深圳控股等11家企业也纷纷传出拟分拆物业板块赴港上市的消息。

　　房企积极分拆物业板块上市背后，关于物管企业“寄生”和“输血”关联地产母公司的话题一度引发热议。而在靠收并购扩大江湖地位的同时，如何增强自身外拓和可持续发展能力也成为这些企业上市后不得不思考的问题。

　　对于赴港上市相关问题，6月17～18日，《中国经营报》记者先后致电致函正荣服务、弘阳服务、宋都服务、禹洲地产（01628.HK）等多家企业进行采访。多数企业回应记者表示，目前处于静默期，不方便作出回复。

　　资本魔方

　　截至2020年2月29日，有1家物业管理公司在上海证券交易所上市，2家物业管理公司在深圳证券交易所上市，42家物业管理公司在全国中小企业股份转让系统上市及21家物业管理公司在港交所上市。

　　6月17日，金融街物业股份有限公司通过港交所聆讯。另据市场消息，弘阳服务集团将于近日寻求通过香港IPO上市许可，目标集资7000万至8000万美元。此外，正荣地产旗下物业公司正荣服务也传出将于近日寻求上市聆讯，计划募集资金约1.5亿美元。

　　与此同时，在今年的线上业绩会上，禹洲集团创始人、董事局主席林龙安对于此前拟分拆的物业板块给出了相对清晰的上市时间表。林龙安透露，物业力争今年年底前分拆上市，最晚明年一季度。其中，他们将会把商业轻资产部分和物业的新家园模式来对接，而重资产部分则需2～3年的规划。

　　今年1月24日向港交所递表的宋都服务仍然在等候阶段，而动作较快的建业集团，旗下物业公司建业新生活（09983.HK）已于5月15日在港交所挂牌上市。

　　根据中国指数研究院数据显示，截至2020年2月29日，有1家物业管理公司在上海证券交易所上市，2家物业管理公司在深圳证券交易所上市，42家物业管理公司在全国中小企业股份转让系统上市及21家物业管理公司在港交所上市。

　　房企热衷于分拆物业上市的背后，是行业与资本市场环境变化所带来的“资本魔方”。

　　据克而瑞数据统计，2019年物业股年内平均涨幅达到56%。截至6月16日收盘，22家主营业务在内地的港交所上市物业公司年内股价平均上涨52.69%，只有4家出现下跌。同期，恒生指数跌幅为13.64%。

　　从市场估值来看，当前物业板块的市盈率普遍在30～50倍之间，招商积余甚至高达115倍。

　　“相较于房地产开发企业，物业服务企业拥有轻资产运营、高收缴率与续约率、未来两年高确定性营业收入增长以及稳定且持续的现金流等特点，使得物业服务企业可以保持稳定健康的发展，这是受到资本青睐的重要原因。”中指研究院常务副院长黄瑜向记者表示。

　　物业企业在资本市场发展持续升温，很多物业公司市值甚至跑赢母公司。同花顺数据显示，截至6月18日下午，绿城服务总市值达到309.47亿元，高于其关联房企绿城中国204.25亿元的市值；雅生活同样以554.67亿元的总市值，超越母公司雅居乐的368.59亿元。

　　“资本市场对物业行业估计并未过高。”黄瑜认为物业服务企业的高估值是有迹可循，“一直以来，资本市场对规模大、增长快、有发展潜力的企业偏爱有加。而已上市企业和准备上市企业中，多数都是在行业内具有一定综合实力地位或者在细分领域市场占据领军优势的物业服务企业。”

　　双向依赖？

　　物业公司扎堆上市的背后，记者梳理发现，多家物业企业都存在主营业务高度依赖母公司的现象。

　　根据招股书信息，弘阳服务高度依赖母公司进行业务发展，2017～2018年及截至2019年12月31日，弘阳地产集团所开发物业分别占弘阳物业的在管总建筑面积的73.1%、72.3%及61.8%，弘阳服务超六成业务来自母公司弘阳地产。

　　今年1月在港交所递表申请上市的宋都物业亦是如此。招股书显示，2017～2018年及2019年前9个月，由宋都股份集团独立或合作开发的物业服务收益占宋都服务总物业服务收益的比重分别为98.19%、96.62%及93.46%。