REITs红了 | 越秀房托：从“第一”到“最大”的演变史

编者按：公募REITs试点继续扩容，随着消费基础设施REITs正式落地，房地产行业迎来了前所未有的机遇。

这场变革，与经济复苏、行业调整的大环境完美匹配，将成为相关企业完成转型的重要契机。或许，这也是房地产行业走向转型升级、高质量发展的一条合适新路径。

随着公募REITs试点逐渐走向更大天地，观点新媒体策划和推出系列深度报道——“REITs红了”，选择一批正在或即将在REITs领域大展拳脚的标的，通过采访、研究和分析，探寻REITs背后的资产故事与企业逻辑。

观点网 今年10月26日，国内首批四单消费基础设施公募REITs项目开启受理，这意味着公募REITs试点再次向前迈进了一大步。

自2000年以来，REITs广泛进入亚洲国家和地区，成为资产证券化的重要金融工具。

2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。同时，证监会就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）公开征求意见，拉开了我国在基础设施领域建设公募REITs市场的帷幕。

2021年6月，首批9单公募基础设施REITs分别在上交所及深交所完成资金募集，并成功挂牌上市交易。截至目前为止，我国上市公募REITs共计发行28单，发行规模共计924.67亿元。

REITs作为不动产资产证券化的重要工具之一，有利于盘活不动产存量资产，拓宽融资渠道，带动经济增长。

作为首只投资于中国内地物业的房地产投资信托基金，在港交所上市的越秀房托现已成为持有中国资产组合规模最大的REIT，资产规模较2005年上市时翻了10倍，成为国内众多房企研究REITs路径的样本。

初试水：中资REITs赴港上市第一股

21世纪初，亚洲REITs市场快速发展，新加坡首支REITs--凯德商用新加坡信托于2002年上市。2005年，香港证监会发布了《房地产投资信托基金守则（Code on Real Estate Investment Trusts）》，为香港REITs的发展奠定了法律基础。

依靠香港成熟的资本市场及连接中国内地的区位优势，香港REITs市场引起了彼时想进行商业资产证券化发展的越秀地产的关注。

2005年，越秀地产前身越秀投资有限公司发起成立越秀房地产投资信托基金，并分拆位于广州的4项物业注入，成功在港交所上市，成为中资REITs赴港上市“第一股”。与越秀REIT同批上市的，还有领汇REIT（领展）、泓富REIT。

越秀房托首次公开发售广受香港及海外投资者青睐，香港公开发售及国际配售分别超额认购496倍以上及74倍以上。

通过分拆越秀REIT上市，越秀地产负债情况获得极大改善，净借贷比率从2004年底约72%下降至2005年底约16%。另一方面，作为越秀房托单一最大的基金份额持有人，越秀地产可以继续享受越秀REIT持续的分红和资产增值。

尽管将重资产分拆上市完成资管全链条构建对企业来说可以降低负债，回笼资金，但REITs的发行对底层资产有着较高要求。REITs资产需要表现出运营稳定，具备成长性和抗风险性，拥有长期客观的投资收益。

首批注入REITs的资产包选择对越秀地产来说至关重要，选择有较高且稳定回报率的物业对投资者来说更具吸引力。

越秀房托首批资产囊括了位于广州中心地带的四项优质物业，城建大厦、白马大厦、维多利广场和财富广场，建筑面积共计约16万平方米，总估值约为40.7亿港元。

其中，财富广场、城建大厦及维多利广场集中位于广州天河中央商业区，处于广州市新的城市中轴线东西两侧，该区域是究竟是广州新兴的商业及贸易中心。而白马大厦更是资产包中的明珠，自1993年开业以来一直稳居华南服装市场的龙头地位，是中国十大服装批发市场之一，出租率高达100%。

越秀房托首批资产包价值分析（2015）

资料来源：企业通告

在2012年以前，白马大厦贡献的收入在越秀房托整体物业组合中占比一直超过五成，出租率更是维持在基本100%的高位。

越秀房托上市后，旗下四项物业出租率快速增长，整体物业组合出租率由2005年9月30日的91.7%增至2005年12月31日的95.5%，增加了3.8%，其中财富广场出租率由76.9%增至90.2%，城建大厦则由91.0%增至92.6%。

从越秀房托首批物业质量来看，究竟无论是盈利能力还是未来的发展潜力，都具备较大增长空间。以白马大厦为例，其估值从上市时的25.86亿元增长至如今的近50亿元，在2020年以前，出租率一直维持在将近100%的水平。

上市之后，越秀房托一直保持100%的分派水平，并维持较高的派息率，历年分红收益率均维持在5%以上水平。

数据来源：企业财报、观点指数整理

2008年，越秀房托以约6.77亿港元的价格，向越秀地产收购了位于广州市越秀区的写字楼项目新都会大厦，由此旗下项目增加至5个。

2018年，越秀房托以11.78亿元人民币的价格出售越秀新都会，完成首次项目出售。通过十年运作，越秀新都会大厦物业价值实现将近翻倍增长。

蛇吞象：如何成为资产最大的REITs？

2012年，越秀房托以一笔“蛇吞象”式收购震动了资本市场。

完成这单广州国际金融中心（IFC）的收购交易，使得越秀房托在管物业规模和估值直接跃升至200亿，物业估值暴涨245%。