REITs红了 | 越秀房托：从“第一”到“最大”的演变史(3)

2021年，越秀房托以78亿元收购越秀金融大厦，成为香港和新加坡上市房托中持有中国资产组合最大的REIT。2022年底收购香港越秀大厦17楼及23楼，为首次在中国大陆地区以外的收购。

由此，越秀房托持有的物业组合增至10个，物业总建筑面积达118.4万平方米，总可出租面积80.4万平方米。

截至2022年末，越秀房托物业组合总估值达到423.59亿元，较2005年增长10倍有余；每年可分派收入从2006年的2.1亿元，增长至2022年的5.33亿元。

数据来源：企业财报、观点指数整理

双平台：打通“投融管退”资管全链条

商业地产通常需要大额长期资金进行运作，是一个进入门槛很高的产业，经营不善导致现金流不稳定、重资产导致负债率高企、资金压力大是许多商业地产面临的问题。

在目前房地产行业探索新发展模式的背景下，商业地产经营逻辑转变，向轻资产转型，选择在金融领域退出符合商业逻辑。不过，自越秀房托上市以来，国内除了招商局商业房托基金于2019年登陆港股市场之外，还没有其他内房股实现REITs上市。

由此可见，开发商想要将商业地产资产证券化并不容易。越秀房托与越秀地产搭建的“地产+基金”双平台互动模式，实现了“开发+运营+金融”独特商业模式，即“投入、运营、退出、产出、再投入”的完整链条，提供了一个利用商业物业融资和退出的模板。

目前，越秀地产为越秀房托单一最大的基金份额持有人，持有权益为36.83%。前者开发商业项目，并且前期通过精准定位、整合资源、精细化且高效的运营提升物业价值，孵化成熟后注入到越秀房托，后者通过现有优质资产组合获取稳定业绩增长。

例如越秀地产成功将广州IFC注入越秀REIT，回笼了约49亿元现金，减少了45亿元负债，越秀地产净借贷比率从2011年底的84%下降到2012年底的59%，大大优化了财务结构。

今年初，越秀地产商业板块宣布正式更名为“越秀商管”，专注于商业地产项目的“开发+运营+金融”全链条资产管理。

越秀商管同时也是越秀房托的前线运营商，目前在管项目已超过50个，资产包超千亿，在重点一二线城市累计开业写字楼12个、购物中心9个、酒店公寓及长租公寓24个，以及多个专业市场、产业园项目。

这些项目在未来也可能持续注入越秀房托。

越秀房托林德良曾指出，资本能够解决重资产的问题,但运营才是根本出路。在经营提升方面，以越秀金融大厦为例，2023年上半年完成约2万平方米续租，整体续租率高达86.1%，其中重点租户续租率94%，续租租金提升6%，加强了租约结构稳定性，带动租金收入增长。

据了解，越秀房托积极推进资产增值工程，预计投入5000多万元进行项目资本化升级。今年半年报表示，下半年将积极推进多项资产增值工程。

从越秀房托物业组合整体出租率看，除2012年与2017年因新收购物业拉低整体出租率外，疫情前物业组合整体出租率均保持在90%以上。

受疫情影响，2020年以来全球权益市场出现明显波动，酒店、零售、写字楼等资产估值和业绩均出现了较大幅度的下跌。

数据来源：企业财报、观点指数整理

今年上半年，整体国民经济复苏缓慢，商办市场活跃度不足，越秀房托经营业绩表现尚算平稳，实现总收入10.61亿元，同比增长12.4%；物业收入净额7.63亿元，同比增长11.0%。

另一方面，可分派收入跌幅也有所减缓，上半年可分派总额2.61亿元，按年跌23.8%。而2022年度可供分派总额同比减少33.2%至5.33亿元，单位基金分派额同比下滑46.7%至0.1306港元。