REITs红了 | 越秀房托：从“第一”到“最大”的演变史(2)

广州IFC总建筑面积45.7万平方米，位于广州市天河区珠江新城中央商务区的核心位置，是广州市规划的珠江边地标性建筑“双塔”中的“西塔”，拥有58层甲级写字楼，6层零售商场，以及五星级酒店和豪华服务式公寓。物业主塔楼楼高432米，是世界十大高楼之一。

该笔交易丰富了越秀REIT的物业组合和经营类别，增加了酒店、服务式公寓的新元素，降低了原物业组合中批发市场的比重，使得收入来源更具有多元化。交易后，基金单位总数从10.7亿个增加到27.4亿个，市值从2011年末约37亿港元扩大到2012年末约101亿港元，增长173%。

在收购广州IFC前，越秀房托核心投资物业为白马大厦，租户以批发零售行业为主，集中度较低，2006-2011年，其十大租户租金贡献率均低于10%。

注入国金中心后，越秀房托的租户结构更加多元化，2012年时国金中心租户构成中超过九成为房地产、金融与商业服务行业，十大租户租金贡献率超六成。

资料来源：企业通告

广州国金中心（写字楼）早期租户构成以房地产业为主，2015年起地产租户比例显著下调，金融业、商业服务业租户规模增大。到2022年，国金中心写字楼超五成租金来源为商业服务业租户，近三成为金融业，房地产业仅占不到10%。

与此同时，国金中心（写字楼）租户集中度也在不断降低，十大租户租金贡献率从2012年时的近七成降到2022年不到五成。

值得注意的是，2012年时，国金中心大部分物业还处于市场培育期，特别是酒店和服务式公寓，均需经过一定运营时间才能达到较好的收入水平。2012年国金中心物业综合出租率75.63%，其中写字楼出租率70.18%，零售商场出租率97.03%。

在该项交易前，部分股东对越秀房托获注入IFC项目发出了反对的声音，对于派息率常年维持在7%以上的越秀房托来说，若IFC成功注入，会拖低股东的平均收益率。

为了保证收购后越秀房托能获得稳定的经常性收入，越秀地产承诺由交易完成日期起至2016年底止以现金方式向越秀房托提供收入支持，预计全部补贴款项总额将不超过6.1亿元。

从后来的实际情况看，越秀房托2012年分派收益率达到7.2%，每股分派人民币0.2151元，仅比2011年的每股0.2171元减少0.002元。至2012年底国金中心写字楼租金水平达每月每平方米人民币215元，为广州市甲级写字楼最高水平。

广州IFC整体出租率自2013年起稳步增长，从2015年到疫情前出租率均保持在95%以上。2020年起，受疫情影响，融易新媒体消息，呈下滑趋势。估值方面，截至2023年中期，广州IFC估值达到188.5亿元，较收购时增长40%。

数据来源：企业财报、观点指数整理

在注入广州IFC之后，越秀房托运作愈加成熟，并在2015年开始走出广州，迈出全国化布局步伐。

2015年，越秀房托“出羊入沪”完成首次对外收购，从外资基金凯雷手中收购上海浦东竹园的宏嘉大厦（后更名上海越秀大厦）。

2017年，越秀地产将于武汉的第一高楼项目武汉越秀财富中心注入越秀房托，使后者物业组合估值突破300亿元；2018年末，越秀房托以11.78亿元出售越秀新都会，价格较评估价溢价约5.8%；同时补仓购入杭州维多利商务中心2幢及315个地下车位，正式进驻杭州，进一步减低对广州地区的依赖及集中风险。