最新消息：退市新三板的鑫苑物业赴港IPO，物业板块再现分拆上市潮？

近日，鑫苑物业服务集团有限公司向港交所提交IPO招股书，值得一提的是，该公司此前登陆新三板后又因战略发展调整的需要而摘牌退市，如今选择赴港上市，想必也是试图借着风口成为其中的“弄潮儿”，毕竟近一年来赴港上市的物业公司可谓是前赴后继，一波接着一波。

退出新三板转战港股？

鑫苑物业服务集团有限公司(以下简称“鑫苑物业”)成立于1998年，前身为鑫苑科技服务股份有限公司，其主要业务是向物业开放商、业主及住户于交付前及交付后阶段提供服务（物业管理服务，增值服务及交付前及咨询服务），是国内第一家在纽交所上市的房地产开发企业鑫苑（中国）置业的全资子公司，曾于2017年3月在登陆新三板，随后于今年1月退市。

格隆汇app查询显示，鑫苑物业2016年、2017年和2018年报告期内收益分别为2.27亿元、2.96亿元和3.93亿元;同期年度溢利分别为2595.3万元、6943.0万元和7608.9万元，可以看出业绩增长呈现较为稳定的趋势；此外，截止到2018年12月底，集团的在管总建筑面积约为1570万平方米，即从2016年至2018年，复合年增长率约为20.7%。

具体而言，报告期内，公司逾六成以上的收益来源于物业管理服务，2016年-2018年，集团物业管理服务收益分别约1.44亿元、1.96亿元、2.62亿元，分别占总收益的63.0%、66.2%、66.6%；毛利率分别为14.6%、20.6%、20.7%；且增值服务收益分别约4680.2万元、5688.6万元、7765.3万元，分别占总收益的20.5%、19.2%、19.7%；毛利率分别为50.3%、66.1%、67.6%；其交付前及咨询服务收益分别约3762.6万元、4350.1万元、5379.4万元，分别占总收益的16.5%、14.6%、13.7%；毛利率分别为45.5%、53.4%、49.8%。

基于此，可以看出，鑫苑物业的主力盈利来源——物业管理服务收益占比和毛利率逐年上涨，但其交付前及咨询服务收益占比和毛利率却开始出现波动式的下降。因此，整体来看，该公司的经营表现还是较为良好的，但这除了受益于内部的有效管理，也是基于近年来物业管理行业的飞跃式发展。

物业管理市场的潜力

事实上，我国的物业管理行业始于20 世纪80 年代，最早从香港传入，后进入深圳，1981 年成立的深圳市物业管理公司标志着我国物业管理行业的正式诞生。随着经济的不断发展，居民收入水平进一步提升，我国城镇化进程也随之不断加快，再加上政策层面的补充支持，跟随房地产行业的发展，物业管理行业也迎来了发展机遇期：预计到2020年全国物业管理市场规模超过1万亿，其中全国物业管理面积达到296亿平方米，预计到2030年行业潜在市场规模有望超过1.3万亿元，相比目前行业规模存在2倍以上成长空间。

但随着物业管理行业的兴盛发展，行业的痛点也不断显现，例如，不少企业无法及时跟进市场趋势而错过又或是误解以大数据、人工智能为首的科技应用，而不能与时俱进的商业模式便无法满足业主的多元化需求，进而也无法为自身发展赋能以及提升利润空间；此外，随着物业管理行业水准不断提升，面对日益白热化的市场竞争，业内对高端管理人员的需求也进一步释放，对于公司而言，它们不仅需要解决“用工难”这一人力资源供不应求的现状，也承受着人力成本大幅提升的压力。而针对这一点，5月2日，深圳市住建局、深圳市发改委联合发布《深圳市住宅物业服务收费指导标准(征求意见稿)》向公众公开征求意见,其中住宅物业费大幅上调这一点引起市场反应，近两日港股物业管理股普涨，截止到5月3日，永升生活服务(1995.HK)以4.38%的涨幅领涨，佳兆业物业(2168.HK)涨3.4%紧随其后。

物业上市的高峰年

除此之外，就物业管理行业而言，回顾上一年，物业公司，尤其是房企旗下物业分拆上市迎来热潮，2018年一共有以雅生活、碧桂园、新城悦、佳兆业以及永升生活服务为首的5家房企旗下物业公司成功赴港上市，而延续这一趋势，今年以来，不少公司也放出消息将要赴港上市，这意味着物业公司赴港上市的热潮还在持续，而在这一风口之下，房企分拆物业板块上市这一现象引人关注，其原因也值得深究。

实际上，在政策的调控之下，房产销售行情陷入低迷之后，相关房企都转向“曲线盈利”，试图通过物业业务而再分市场这块大蛋糕，毕竟这一举措所带来的益处是显而易见的：具有轻资产和逆周期属性的物业管理板块可以带来更高的市场估值，既可以通过专业化运作，提高物业管理板块的竞争力，也可以乘着资本市场的东风，为自身打开新的融资通道。但值得注意的是，愿景是美好的，现实的寒风有时防不胜防，物业股的走势并不太平，时常在暴涨和暴跌之间随意切换，例如，去年8月至年底，物业股平均下跌26%，部分个股跌幅甚至超过50%，这也反应了其板块的基盘和市场风向或许并不真正牢靠。