上海五星级酒店 亏本甩卖也没人要？商业地产开发成本“压力山大”、税负过高

　　5月11日，上海某外资商业地产投资管理机构副总裁雷弘祺告诉证券时报记者，包括上海以及苏州、无锡等周边区域，近期仍有许多酒店出售信息。有的五星级酒店，按照产权面积每平米售价可能低至8000元—9000元。但实际上，这些酒店房间内部的装修成本都不会少于1万元/平米。雷弘祺介绍，这些卖家包括外资基金、港资开发商等等。

　　记者在一些全国性的酒店投资交易平台浏览发现，距今最近大约5、6个月前，已有上海虹桥绿地酒店群、上海新华联索菲特大酒店、上海豫园万丽酒店、上海日航酒店等多家上海五星级酒店的出售信息，项目出售调研报告也对外界披露。

　　知情人士向记者介绍，2017年前后，无锡九龙仓区域一个超高层建筑，包括甲A级办公和五星级酒店的整栋建筑对外报价在1.1万元/平方米，但据说8000元就可以拿下。到现在4年多了，仍未售出。

　　做酒店并不赚钱

　　对于酒店交易，雷弘祺表示，从投资角度来看，酒店类资产从来就不是一个好的投资标的物。酒店的现金流估值甚至低于它的重置成本，即按照租金收入和资本化率折算价值来看，远远无法覆盖酒店的拿地成本+建安成本等。酒店即使不出售而是永久自持，仅仅是回本也要30-50年，这个账根本不划算。

　　不仅仅是酒店，增量商业地产都很难赚钱。其中的一个原因在于商业地产开发成本过高。一方面是土地成本。例如，上海市中心拍一块商业地楼板价每平米3万-4万元，加上建安费用1万元，总的开发成本在每平米5万元左右。但竣工后对外出租的平均租金只有5-6元/平方米，扣完税和运营成本，净租金回报率只有2-3%左右，远低于无风险利率，当然也低于资金成本。国际上，商业地产租金回报水平，应该在无风险利率5-10年期国债收益率的基础上增加1-2个百分点的风险补偿。

　　另一方面是税负过高。例如商业地产每100元的租金收入，业主需缴纳9元增值税、12-15元的房产税、15-25元的企业所得税，还有另外的土地使用税、城市维护建设税、教育附加税、地方教育附加税等其它杂税。100元收入当中，光交税就要交掉35-50元，此外运营成本大约摊到20-30元，最终可计提的净租金收入仅有20-30元。相关业内人士告诉证券时报记者，如果是外资地产基金，这些净租金收益提出境外还需再缴纳10%的预提所得税。

　　新华联索菲特开业4年即欲出售

　　总部在上海虹桥的一家大型地产企业人士对记者说，商业地产前期投入大，现金回笼周期长，不像住宅项目可以有零散销售收入。商业地产前期开发一般3-5年，竣工之后还有2年左右的培育期；再是从零开始到80%左右的出租率，也需要2年左右时间；这之后才算是进入稳定期，并且在有了一定的现金流以后，开发商才会通过一些手段寻求退出。包括通过金融化手段例如“类REITs”再融资，或者以大宗交易方式将单一项目卖给基金公司、保险公司等。

　　以上海新华联索菲特大酒店为例，去年12月在酒店交易网挂出来时，转让价格为23亿元。作为新华联集团旗下高端商务旗舰作品以及新华联国际中心的重要商务配套，这家酒店开业于2017年，占地5.37万平方米，距今只有4年时间。

　　旅界分析称，酒店业务持续亏损以及为应对2020年“三道红线”降负债，成为新华联集团决心抛售上海新华联索菲特大酒店的主要原因。

　　证券时报记者了解到，对一些银行来说，至少目前已没有给房地产企业的信贷额度，或许下半年会有少许松动。据介绍，这些贷款包括银行给房企的空地开发建设贷款，即开发贷，以及企业用于收购存量商业地产的并购贷等等。