“地王”重现江湖 楼市供给端释放什么新信号？

　　曾经频现于楼市高热期的“地王”，又重现江湖了。

　　近一周以来，多地土拍市场异动，核心区域频现高价地，“地王”项目更是接连出现。从宁波、苏州、厦门，再到更早的合肥等，新一年土拍市场热闹不已。

　　变化始于去年9月底，当时自然资源部向各省市下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等，此后土拍市场频现“点状高温”。

　　不过，与曾经2016年的“地王”大年相比，如今市场环境已然大变。当下央国企仍是拿地主力，能拍出历史高价的地块，也多为政府的“压箱底”优质资源，市场并未无差别回温。

　　“地王”现身背后更普遍的现象是，楼市供给侧正生变。业内认为，随着各地优质地块不断放量，未来这些项目入市将对改善市场形成明显支撑，助力构建“保障+市场”双轨供给体系。

　　地王“涌现”

　　新年以来，土地市场“点状高温”，多城拍出高价地。

　　最典型的是3月27日那天，宁波、苏州、厦门三城土拍同时出现“地王”。

　　3月27日，宁波市江北区湾头地段一地块成功拍卖，经过31轮竞价，江山万里+宁波东投以总价22.05亿元竞得，楼面价32613元/平方米，溢价率7.3%，地块楼面价创宁波市区涉宅地新高，成为宁波的新晋单价地王。

　　同日，苏州工业园区也开启拍地，双湖板块02号地块共获得6家房企意向参拍，起始价26.1亿元，最终经过51轮竞价，由绿城房地产集团有限公司以总价30.82亿元竞得，溢价18.22%，成交楼面价65022元/平方米刷新历史纪录。

　　此前，苏州最高成交楼面价为狮山Z03地块，由绿城于3月13日竞得，溢价率42.05%，成交楼面地价45455元/平方米。如今“地王”项目再次遭绿城刷新，且已超江苏最高成交楼面价。

　　房企如此热情高涨，是因为货架上的地块实在优质。据悉，上述02号地块是“断供十年”的双湖板块拿出的“压箱底”低密住宅地块，地处九龙仓国宾1号的东侧、苏州御园的西侧，地价、房价都位列苏州第一价格梯队，是苏州绝对的“富人区”。

　　厦门受到热捧的地块与此类似，都是当地核心地段的优质资源。3月27日上午，厦门出让2宗宅地，总建筑面积11.69万平方米，起拍总价为36.8亿元，最终共计揽金46.1亿元。

　　其中，思明区将军祠2024P01地块，遭厦门国贸以32.1亿元总价，折合楼面地价6.27万元/平方米拿下，溢价率高达41%，成为楼面地价新晋“地王”。此前，厦门岛内的单价“地王”，是中海去年拿下的大唐中心2023P08地块，彼时楼面地价约5.18万元/平方米。

　　在业内人士看来，将军祠地块引起激烈争夺并不令人意外。首先，该地块处于厦门老城区核心区位置，周边生活配套齐全，交通便捷，且具有优质的教育配套加持，地块“含金量”极高；此外，该地块片区内无在售新房项目，未来竞品压力较小。

　　除了这三城接连出现的“地王”项目，其他城市也有不少高价地出现。

　　比如2月末，合肥龙年第一场土拍，3块地共拍出32.28亿，其中高速05号地块由招商蛇口以12.98亿元抢到，楼面地价达到25050元/平方米，溢价率54.15%，成为合肥单价新“地王”。自去年11月取消土地限价后，合肥最高楼面价已遭数次刷新。

　　冷热分化

　　今年一季度，土拍整体走势极为分化。

　　虽然苏州、宁波、成都、上海土拍溢价率均超9%，核心城市“地王”频现，但从全国角度而言，融易新媒体消息，底价成交的地块幅数占比超七成，土地市场热度分化显著，克而瑞研报显示该观点。

　　整个一季度，仅有三成销售百强房企拿地，且整体投资格局并未发生转变，依旧是以过去三年拿地较多的央国企为主，民企中仅有滨江、龙湖、伟星投资排名靠前。

　　即便是“地王”频出的三月，CRIC监测的30家房企投资金额也环比持平，同比下跌36%。房企投资仍旧谨慎，聚焦核心地段、聚焦优势城市，尤其以大本营城市为主。

　　中指研究院也表示，土拍分化现象愈加明显，一方面自“取消土地限价”政策以来，楼面价重现区域新高。但另一方面，部分城市和区域地块持续维持低价成交，如26日北京怀柔雁栖镇地块底价成交，同日青岛出让的4宗地块也以底价成交。

　　“整体来看，尽管近期部分地块热度较高，但仅限于核心板块优质地块，整体土地市场分化仍在加剧，土地市场回温仍依赖楼市销售端恢复节奏。”中指研究院分析师孟新增告诉第一财经。

　　不过，几宗高价地的成交，还是推高了一季度拿地总额。中指研究院数据显示，2024年1～3月，TOP100企业拿地总额2217亿元，同比增长14.9%，较1～2月同比增速有所下降。