“地王”重现江湖 楼市供给端释放什么新信号？(2)

　　当下，拿地榜单中的头部选手仍是央国企。从新增货值看，华润置地、中建壹品和中国铁建位列前三，一季度华润置地以444亿元新增货值占据行业榜单第一，中建壹品以412亿元新增货值占据榜单第二，中国铁建新增货值规模为243亿元，跃至第三。

　　此外，榜单中出现了多个地方国资企业。比如，石家庄城发投集团一季度新增货值总额182亿元，位居行业第六；中国雄安集团、湖北文化旅游集团、济南高新控股集团、广州城投地产、广州南沙交通投资集团等地方国资企业，均在榜单前二十行列中。

　　“重点城市拿地金额TOP10房企中，有半数以上为央企国企。”中指院表示，中国铁建、中国中铁等全国性龙头企业仍在多个重点城市布局，这与稳健型国央企的资金状况相对较好有直接关系。滨江集团、绿城中国等民企则在重点深耕区域补充土储。

　　在业内看来，近期出台的多个新政，对提振土地市场较有针对性。比如，广州120平方米以上取消限购、深圳7090废止等，高端、改善型地块将成为更受欢迎的“香饽饽”，而纯刚需地块则可能进一步遇冷，土地市场将出现进一步冷热分化的局面。

　　供给之变

　　土地市场的新动向，背后反映了我国住房供给结构之变。

　　过去一年，在销售端尚未转暖背景下，政府推地、房企拿地谨慎，土拍市场较为低迷。为稳定土地市场，2023年9月底，自然资源部向各省市自然资源主管部门下发文件，内容包括建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

　　随后，各地政府纷纷取消土拍地价上限，重回“价高者得”的时代。在业内看来，这不仅是为提振土拍市场，也是响应新一轮房改的方向，助力构建“保障”与“市场”双轨供应体系。

　　未来房地产业转型发展的新模式，一是加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑；二是让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，推动房地产业转型和高质量发展，这遭业内称为“新房改”。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在过去“90/70”“限地价、限溢价和限房价”等政策之下，房企既要打造改善型、豪宅型等产品，又要配70%小户型、竞配建，导致商品房供给与需求并不匹配，并没有从市场真实需求出发，即使有钱也买不到真正的“豪宅”。

　　“破局，就需要土地和产品层面的供给侧改革。”他表示，未来商品房项目卸下公共配建、民生保障等各种负担，打造纯正的改善型房源；刚需和部分改善型需求则转向二手房市场，包括价格更低的配售型保障性住房，实现“市场的归市场、保障的归保障”。

　　过去一年，高端改善型房源已出现明显热销，2023年成为豪宅成交大年，重点城市总价千万以上豪宅成交规模稳中有增，北上广深等核心城市高价住宅成交放量。

　　孟新增表示，步入2024年，杭州、泉州、福州、厦门继续优化房屋销售价格上限要求，土拍规模不断优化调整，为企业打造改善性产品奠定了更好的基础。2023年22城高溢价（一般指成交溢价率超10%）地块成交规划建面同比上涨20%，今年各地优质地块继续放量，未来这些项目入市将进一步对改善市场形成一定支撑。

　　平安证券表示，“保障+市场”供给新体系正加速构建，未来刚需家庭购房将主要通过配售型保障性住房或二手房解决，核心地段商品房主要面向有支付能力的改善型住房需求。